UBS Real Estate GmbH: Jahresbericht zum 31.8.2021 UBS (D) Euroinvest Immobilien DE0009772616

UBS Real Estate GmbH

München

Jahresbericht zum 31.8.2021
für das Immobilien-Sondervermögen

UBS (D) Euroinvest Immobilien

UBS Real Estate GmbH
Verwahrstelle: CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München

Kennzahlen im Überblick

¹ Die Vermietungsquote errechnet sich auf Basis der Bruttosollmiete.
² Der Netto-Mittelzufluss/​ -abfluss enthält den Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich.
³ Die Berechnungsmethode erfolgt nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e.V. (BVI);
Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage zum Anteilwert.
⁴ 4 Der Gesamt-Fonds ging ab 1. März 2019 auf die Anteilklasse I über.
⁵ Seit Auflegung am 28. September 1999
⁶ Die Verwaltungsvergütung bezieht sich auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert bezogen auf das anteilige Sondervermögen.
⁷ Seit Auflegung am 14. März 2019
⁸ Seit Auflegung am 16. April 2019

Hinweis:

Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen. Bei der Berechnung wurden sämtliche Kosten und Gebühren mit Ausnahme des eventuell angefallenen Ausgabeaufschlages und Rücknahmeabschlages abgezogen. Diese Aussage bezieht sich auf alle im Jahresbericht genannten Renditekennzahlen.

US-Personen

Anlegern, die US-Personen sind, dürfen keine Anteile dieses Sondervermögens angeboten, verkauft oder ausgeliefert werden. Eine US-Person ist eine Person, die:

In Frankreich ansässige Personen

Die in diesem Jahresbericht genannten Informationen und das Sondervermögen sind nicht für den Vertrieb an natürliche oder juristische Personen bestimmt, die in Frankreich ansässig sind.

Anteilklassen

Seit März 2019 sind Anteile von drei Anteilklassen erhältlich, die sich hinsichtlich der Verwaltungsvergütung, der Ausgabeaufschläge sowie der Mindestanlagesumme unterscheiden. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnung „I-dist“, „Q-dist“, „P-dist“, im Folgenden „I“, „Q“ und „P“ Anteilklasse genannt.

Die seit Auflegung des Sondervermögens und bis zur Auflegung der Anteilklasse Q und P am 1. Januar 2019 ausgegebenen Anteile am Sondervermögen sind ab dem 1. Januar 2019 solche der Anteilklasse I. Die Währung der drei Anteilklassen lautet auf Euro (siehe Verkaufsprospekt mit Anlagebedingungen des UBS (D) Euroinvest Immobilien vom 1. April 2020).

Anteilpreiskorrektur:

Bei den Anteilklassen P und Q wurden im Zeitraum 1. September 2019 bis 31. Januar 2021 an einzelnen Stichtagen fehlerhafte Anteilpreise ermittelt. In Abstimmung mit den Kontrollgremien des Fonds wurde ein vereinfachtes Entschädigungsverfahren gemäß §89 Abs. 3 KAGB durchgeführt. Betroffene Anleger wurden von ihrer depotführenden Stelle informiert. Dem Sondervermögen ist dadurch kein Schaden entstanden. Es handelt sich um eine erforderliche Korrektur der Verwaltungsvergütung und deren Aufteilung auf die Anteilscheinklassen.

Tätigkeitsbericht

Europäische Immobilienmärkte

Europäische Volkswirtschaften: Steiniger Weg zur Normalität

Die im Frühjahr gestartete Impfkampagne stützte die Erholung der Stimmung der europäischen Wirtschaftsakteure und Konsumenten. Damit wuchs das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Eurozone kräftig im 2. Quartal 2021 (2,1% gegenüber dem Vorquartal) und im 3. Quartal 2021 (2,2% gegenüber dem Vorquartal). Kurzfristig könnte die jüngste Verschlechterung der Gesundheitslage sowie der Ausbruch der Omikron-Variante die konjunkturellen Perspektiven in Europa trüben. Mittelfristig sprechen aber die Verbreitung der Impfstoffe (inklusive Booster-Impfungen) sowie die graduelle Anpassung der Wirtschaftsakteure zur dauerhaften Natur der COVID-19-Pandemie für die Fortsetzung der wirtschaftlichen Erholung auf dem alten Kontinent. Aktuelle Prognosen von Oxford Economics sehen ein reales Wachstum für das gesamte Jahr 2021 von 5,1% in der Eurozone vor. Für das Jahr 2022 wird ein reales Wachstum von 4,2% erwartet. Mit der Wiedereröffnung der europäischen Volkswirtschaften konnten die seit Monaten angesammelten Ersparnisse freigegeben werden, was in Kombination mit anhaltenden Engpässen bei globalen Versorgungsketten die Teuerungsdynamik in vielen europäischen Ländern antrieb. Gemäß Oxford Economics dürfte die Inflation im 4.Quartal 2021 in der Eurozone mit über 4,0% Wachstum im Jahresvergleich eine Spitze erreichen, bevor sich die Dynamik im Laufe des kommenden Jahres nach dem Auslauf pandemiebedingter Sondereffekte graduell abkühlen dürfte.

COVID-19-Spuren sind auf dem Büroflächenmarkt sichtbar

Infolge der pandemiedingten Verlangsamung der Dynamik auf den Vermietungsmärkten entwickelte sich die Leerstandrate in den europäischen Büromärkten seit dem COVID-19-Ausbruch mit einer Aufwärtstendenz. Gemäß Jones Lang LaSalle waren am Ende des dritten Quartals 2021 circa 6,9% des europäischen Büroflächenbestandes verfügbar, was im historischen Vergleich jedoch niedrig bleibt. Da die Zusatznachfrage nach Büroflächen aktuell auf einem verhaltenen Niveau verharrt, ist davon auszugehen, dass sich dieser Wert in den kommenden Quartalen leicht erhöhen wird.

Die Lage ist je nach Marktsegment sehr unterschiedlich

Die Konsequenzen der Pandemie scheinen je nach Marktsegment sehr unterschiedlich auszufallen. In zentralen und gut angebundenen Lagen stützt der Mangel an verfügbaren hochwertigen Flächen das Niveau der Spitzenmieten, die eine stabile Tendenz in der Mehrheit der Topmärkte zeigen. Außerdem bleibt das Interesse der Investoren an guten Büroimmobilien hoch, so dass die Spitzenanfangsrenditen in den meisten Prime-Märkten seit Beginn der COVID-19-Pandemie entweder stabil oder rückläufig waren. Damit dürfte das Core-Segment der europäischen Büromärkte aus der COVID-19-Pandemie mit einer recht stabilen Basis herauskommen. Peripherere Büroflächenmärkte zeigen jedoch ein weniger robustes Bild. Sowohl im Nutzer- als auch im Investmentmarkt ist ein Rückgang der Nachfrage nach solchen sekundären Büroimmobilien festzustellen, wobei leichte Aufwärtsbewegungen der Transaktionsrenditen in gewissen Märkten zu beobachten sind.

Post-COVID-19 Ausblick: Die Spreu wird sich vom Weizen trennen

Die erwarteten Veränderungen in der Nachfragestruktur infolge einer erhöhten Home-Office-Nutzung dürfte unseres Erachtens die Divergenzen im europäischen Büromarkt in den kommenden Jahren verstärken. In der post-COVID-19 Arbeitswelt soll der gemietete Büroraum einen Mehrwert im Vergleich zur Heimarbeit sowie ein ansprechendes Umfeld für kreative und kooperative Aufgaben bieten. Damit dürfte die Dichte an Konferenzräumen und Begegnungszonen im Vergleich zu reinen Arbeitsplätzen in wettbewerbsfähigen Büroimmobilien künftig wachsen. Weitere Eigenschaften eines Objektes und Standorts dürften ebenfalls eine wichtigere Rolle bei Mieterentscheidungen spielen, insbesondere die Lage-, Erreichbarkeits- und architektonische Qualität. Diese Feststellungen stützen einen positiven Ausblick für Büroflächen mit modernem Flächenkonzept in den Core-Märkten Europas. Dagegen ist bei Büroanlagen an sekundären Standorten und minderwertiger Objektqualität künftig mit wachsenden Schwierigkeiten zu rechnen. Zudem steigt das Interesse der kommerziellen Mieter und der Anleger für die Aspekte der Nachhaltigkeit der gemieteten /​ investierten Büroimmobilien. Es ist bei Gesprächen mit Maklern vermehrt zu hören, dass Büroimmobilien mit überdurchschnittlicher Qualität im Nachhaltigkeitsbereich eine Zusatznachfrage im Nutzer- und Investmentmarkt genießen. Vor diesem Hintergrund müssen diese neuen, wachsenden Anforderungen in den Anlage- und Liegenschafsstrategien konsequent berücksichtigt werden, um langfristig eine robuste Allokation im europäischen Büroflächenmarkt zu gewährleisten.

Quellen:
Oxford Economics Database, November 2021
Jones Lang Lasalle, 3.Quartal 2021
CBRE ERIX Database, 3. Quartal 2021

Performance

Im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2020/​2021 (1. September 2020 bis 31. August 2021) betrug die Performance des UBS (D) Euroinvest Immobilien in der Anteilklasse I nach der BVI-Methode 5,6%. Für die Anteilklasse Q betrug die Performance im selben Zeitraum 5,6%, für die Anteilklasse P lag diese bei 5,1%. Die Fondsperformance zeigte sich in allen Anteilklassen weiterhin positiv und unbeeindruckt von der sich abflachenden, aber nach wie vor präsenten COVID-19-Pandemie, auf deren potenzielle Einflüsse auf das Sondervermögen in einem der folgenden Abschnitte gesondert eingegangen wird.

Verkäufe

Insgesamt konnten drei Büroimmobilien im Dezember 2020 erfolgreich veräußert werden. In Den Haag wurde das Objekt „The HeadQuarter“ mit rund 17.500 m² Gesamtfläche veräußert. Weitere Verkäufe waren „Koszykowa 54“ in Warschau und „Titán 8“ in Madrid. Beide Objekte verfügen jeweils über eine Gesamtfläche von circa 10.600 m². Bei den veräußerten Objekten konnten wir während der Haltedauer durch aktives Management eine hohe Wertschöpfung erreichen und für unsere Anleger im aktuellen Marktumfeld Verkaufspreise über den jeweiligen Verkehrswerten erzielen.

Liquidität

Die Bruttoliquidität des Fonds betrug zum 31. August 2021 124,2 Millionen Euro bzw. 23,7%.

Vermietungsleistung

Im Zeitraum 1. September 2020 bis 31. August 2021 wurden circa 20.100 m² Bürofläche mietvertraglich verlängert, die Neuvermietungsleistung betrug im selben Zeitraum circa 3.700 m². Zum 31. August 2021 zeigte das AIF-Sondervermögens eine Leerstandsquote von 19,8%. Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, liegt die Leerstandsquote bei 18,2%. Wird darüber hinaus der Ertragsausfall aufgrund von gewährten Incentives (z. B. mietfreie Zeiten) nicht in die Berechnung einbezogen, sinkt die Leerstandsquote auf 11,2%.

Die mit circa 11.850 m² größte und wichtigste Mietvertragsverlängerung konnte mit dem Hauptmieter im Objekt „Pressburg Trade Center“ in Bratislava erzielt werden. Die zweitgrößte Mietvertragsverlängerung wurde mit dem Hauptmieter im Objekt „Pleyad 1,2“ in Paris mit rund 3.750 m² erzielt. Weitere Mietvertragsverlängerungen über insgesamt circa 3.400 m² wurden mit verschiedenen Mietern im Objekt „WTC Almeda Park“, Phase I in Barcelona erreicht. Die übrigen circa 1.100 m² entfallen auf die Immobilien „Titán 8“ in Madrid und „Atlantis CORNER“ in Brüssel.

Die mit circa 1.250 m² größte Neuvermietung konnte im Objekt „Pleyad 3“ mit einem internationalen Unternehmen aus dem Bereich Dienstleistung /​ Automation erzielt werden. Darüber hinaus wurde im selben Objekt ein neuer Mietvertrag mit einem Mieter aus dem Dienstleistungssektor über circa 500 m² unterzeichnet. Auch für „Pleyad 6/​7“ waren wir in der Neuvermietung erfolgreich: mit einem Mieter aus dem öffentlichen Sektor konnten insgesamt rund 900 m² neu abgeschlossen werden.

Weitere Neuvermietungen wurden für die Objekte „Atlantis CORNER“ (rund 900 m²) in Brüssel und „WTC Almeda Park“, Phase I (rund 200 m²) in Barcelona abgeschlossen.

Auslaufende Mietverträge

Zum Stichtag 31. August 2021 ist für das Jahr 2021 nur noch ein Anteil von 0,4% an auslaufenden Mietverträgen festzustellen.

Mit 33,9% besteht für das Jahr 2022 ein höherer Anteil an auslaufenden Mietverträgen. Der weitaus größte Teil hiervon entfällt mit 15,5% auf das Objekt „Crescendo“. Wir rechnen für dieses Objekt mit einer Leerstandswahrscheinlichkeit von 30,0%. Weitere größere Anteile entfallen auf die Objekte „Pleyad 3“ (7,3%), „Centro Leoni“ (3,4%), „Pressburg Trade Center“ (3,2%) und „WTC Almeda Park“ (2,8%). Für die relevanten Mietverträge im „Centro Leoni“ und im „WTC Almeda Park“ rechnen wir mit einer niedrigen Leerstandswahrscheinlichkeit von 10,0%, für „Pleyad 3“ und „Pressburg Trade Center“ mit einem höheren Wert von 30,0%. Die übrigen 1,8% verteilen sich auf drei verschiedene andere Objekte.

Für das Jahr 2023 beträgt der Anteil an auslaufenden Mietverträgen 8,8%. Die größten Anteile entfallen auf die Objekte „Pleyad 1,2“ (circa 3,4%), „WTC Almeda Park“ (1,4%) sowie „Pleyad 6/​7“ (1,0%). Die übrigen 3,0% verteilen sich auf fünf verschiedene andere Objekte. Für die relevanten Mietverträge rechnen wir mit einer niedrigen Leerstandswahrscheinlichkeit von 10,0%.

Ökologischer Wandel

In Zeiten des Klimawandels und der sich stetig verschärfenden regulatorischen Rahmenbedingungen halten wir unternehmerisches Handeln unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen auf unsere Umwelt für unverzichtbar. Mit unseren heutigen Entscheidungen übernehmen wir Verantwortung für die Welt von morgen und künftige Generationen. Ökologische Aspekte spielen deshalb bei all unseren Entscheidungen eine zentrale Rolle.

UBS (D) Euroinvest Immobilien hat sich insbesondere zum Ziel gesetzt die Energieintensität, den CO₂-Fußabdruck, den Wasserverbrauch und das Abfallaufkommen in den Liegenschaften zu reduzieren. In der operativen Bewirtschaftung setzen wir auf Objekt-Ebene individuelle Maßnahmen um, damit diese wettbewerbs- und zukunftsfähig bleiben. Dies beinhaltet auch auf die veränderlichen Anforderungen unserer Stakeholder und von Umweltvorschriften zu reagieren.

Für alle unsere Assets gibt es daher einen detaillierten Bericht, welcher fortlaufend mit den Asset Managern und unseren externen Hausverwaltungen besprochen wird. Der Bericht beinhaltet pro Objekt spezifische Pläne inklusive fester Zeitschiene, Verantwortlichkeiten, Budget und aktivem Nachhalten der Fortschritte.

Darüber hinaus werden Best Practice Maßnahmen festgelegt und umgesetzt, um umweltfreundliche Verfahren zu fördern, Betriebsausgaben zu senken und den Wert der Assets zu steigern. Ein intensiver Austausch mit unseren Mietern, Immobilienmanagern sowie Dienstleistern und Materiallieferanten ermöglicht es, unsere ökologischen Ziele zu erfüllen.

Zusammen mit dem Portfolio Management identifizieren wir durch technische Analysen strategisch wichtige Assets und unterziehen diese einer detaillierteren Prüfung durch unsere Berater. Ziel ist es, den Ressourcenverbrauch zu reduzieren, den Komfort der Nutzer zu erhöhen und im Zuge der gesamten Optimierung ein Green Building Zertifikat anzustreben.

Aufgeteilt sind die Maßnahmen in die Optimierung des Betriebs, der technischen Anlagen und gegebenenfalls auch die Durchführung von baulichen Maßnahmen. Beispiele sind die Einführung fester Raumklima-Richtlinien für alle Mieter und Stockwerke sowie die möglichst präzise Einstellung der saisonabhängigen Temperaturniveaus.

Nachhaltigkeitsstrategie

 

Unser Engagement lassen wir von externen Fachleuten beurteilen und nehmen deshalb am jährlichen „GRESB Real Estate Assessment“ teil.

Die globale Benchmark GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) analysiert und vergleicht Immobilienanlageprodukte in den Bereichen ESG (Environmental, Social and Corporate Governance). Es ist die nach eigenen Angaben führende ESG-Benchmark in der Immobilienbranche und repräsentiert über 1.520 Immobilienportfolios weltweit.

GRESB beurteilt die ESG Kriterien mit Hilfe eines Fragebogens, welcher mit Nachweisdokumenten angereichert wird. Dies beinhaltet qualitative und quantitative Angaben zum Management des Fonds und zur ESG-Performance der einzelnen Liegenschaften. Dabei werden unter anderem Angaben zu Zielen, Strategien, Risikomanagement sowie zu Verbrauchsdaten von Energie, Wasser und Abfall benötigt. Die Kriterien werden unterschiedlich gewichtet, wobei die ESG-Performance der einzelnen Liegenschaften einen größeren Einfluss auf das Gesamtresultat hat.

Der Fonds wird mit einer Peer-Gruppe verglichen, die sich aus Mitgliedern mit ähnlicher geografischer Lage, Rechtsform und Nutzungsklasse zusammensetzt. Die Bewertung von GRESB besteht einerseits aus einer absoluten Komponente, welche im sogenannten „GRESB Score“ reflektiert wird. Der maximale Score beträgt 100 Punkte. Anderseits zeigt das „GRESB Rating“ auf, wie gut ein Immobilienfonds relativ zu allen teilnehmenden Fonds abschneidet. Die Höchstbewertung des GRESB Rating beträgt fünf Sterne. Da der Fragebogen stetig weiterentwickelt und mit neuen Elementen ergänzt wird, können GRESB Score und GRESB Rating nicht vollständig mit den Vorjahreswerten verglichen werden.

Seit der ersten Teilnahme des UBS (D) Euroinvest Immobilien im Jahr 2011 konnten die Ergebnisse kontinuierlich verbessert werden. Seit 2013 wurde der Fonds jedes Jahr mit der Auszeichnung „Green Star“ versehen. Im Jahr 2021 erhielt der UBS (D) Euroinvest Immobilien die Auszeichnung von fünf Sternen zum sechsten Mal in Folge und belegte dabei den zweiten Platz von insgesamt 26 in der Vergleichsgruppe Mid-Rise Büro /​ Europa. Die höchsten Bewertungen konnte der Fonds unter anderem in den Kategorien Management, Gebäude-Zertifizierungen und Data Monitoring & Review mit jeweils 100,0% erzielen.¹

Resultat GRESB 2021 ¹

¹ Quelle Global Real Estate Sustainability Benchmark Real Estate Assessment, Juli 2021

Risikomanagement

UBS Real Estate GmbH nutzt ein integriertes Risikomanagement-System, um Risiken und ihre potenzielle Auswirkung auf das AIF-Sondervermögen möglichst frühzeitig identifizieren, beurteilen, überwachen und steuern zu können. Das Risikomanagement-System der Gesellschaft wurde an unabhängige Fachabteilungen innerhalb der Gesellschaft übertragen. Alle Mitarbeiter der Gesellschaft sind in den Risikomanagement-Prozess aktiv einbezogen, in dem die Risiken von ihnen identifiziert, analysiert und bewertet werden. Für alle Abteilungen werden Risikobestände mindestens quartalsweise aufgenommen, aktualisiert und Maßnahmen zur Risikoreduzierung ergriffen.

In den einzelnen Phasen des Risikomanagement-Prozesses des AIF-Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien wird unterschieden nach Adressausfall-, Zinsänderungs-, Liquiditäts-, Marktpreis-, Leverage- und Währungsrisiken (Primäre Risiken). Darüber hinaus werden Reputationsrisiken sowie operationelle und strategische Risiken der Gesellschaft gesteuert. Die für das operationelle Risikocontrolling und für Compliance zuständige Fachabteilung analysiert und bewertet die entsprechenden Risikoelemente. Zudem koordinieren sie Maßnahmen zur Einhaltung der regulatorischen und strategischen Vorgaben. Identifizierte Risiken und Maßnahmen zur Vermeidung oder Verminderung von Risiken werden mit den jeweiligen Fachabteilungen und der Geschäftsführung festgelegt. In Quartals- und gegebenenfalls Ad-hoc-Berichten werden Änderungen der allgemeinen Risikosituation und besondere Vorkommnisse an die relevanten Stellen gemeldet.

Ergebnisse zu Risiken und die auf die Risikotragfähigkeit gerichteten Szenarioanalysen werden regelmäßig an die Geschäftsführung, den Aufsichtsrat und die Interne Revision übermittelt, wodurch diese konstant auf dem neuesten Stand zur Risikosituation gehalten werden. Es bestehen klar definierte Reporting- und Eskalationswege. Bei unvorhergesehenen Vorfällen bestehen klare Richtlinien zur Sicherstellung eines unverzüglichen Reportings. Die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Interne Revision der Kapitalverwaltungsgesellschaft erhalten quartalsweise einen Risikoreport, der eine Beurteilung der Gesamtrisikosituation der Gesellschaft aber auch des AIF-Sondervermögens enthält. Dieser Report wird mit dem anschließenden quartärlichen Risk Committee mit der Geschäftsleitung und der Internen Revision erörtert. In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende wesentliche Risiken überwacht:

Adressausfallrisiken

Im Wesentlichen bestehen derartige Risiken aus entgangenen Mieten, aus dem Ausfall von Zinszahlungen aus Gesellschafterdarlehen bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, aus nicht gezahlten Zinsen aus Liquiditätsanlagen oder nicht gezahlten Forderungen aus Derivategeschäften.

Unmittelbar wie auch mittelbar können sich insbesondere ausfallende Mieterträge auf die Ertragssituation des AIF-Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien auswirken. Ferner können diese auch zu notwendigen Anpassungen der Verkehrswerte einer Immobilie führen.

Zur adäquaten Steuerung der Adressausfallrisiken wird zunächst auf eine entsprechende Diversifikation hinsichtlich Länder, Sektoren und Größenklassen von Immobilien im Rahmen des Portfoliomanagement geachtet. Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine Risikokomponente. So kann eine geringe Bonität zu hohen Außenständen und Insolvenzen bis hin zum völligen Ausfall von Mietern führen. Deshalb wird vor Abschluss von Mietverträgen die Bonität der potenziellen Mieter anhand öffentlich zugänglicher Informationen, externer Ratings und interner Tools untersucht. Darüber hinaus wird die Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Branchen im Vermietungsbereich durch ein aktives Portfoliomanagement weitestgehend vermieden. Ferner wird so auch den Risiken aus unerwartet niedrigen oder ausbleibenden Mieterträgen aufgrund von geplanten, aber nicht zustande gekommenen Vermietungen (Erst- und Folgevermietungen), aus der Verlängerung auslaufender Mietverträge zu ungünstigeren Konditionen oder aus dem Ausfall von Mietern entgegengewirkt. Eine laufende Überwachung offener Mietforderungen vervollständigt diesen Prozess.

Zur Minimierung des Ausfallrisikos bei Liquiditätsanlagen wird ausschließlich bei namhaften Großbanken investiert und für jede Bank eine Anlageobergrenze definiert.

Jedoch selbst bei sorgfältiger Auswahl der Vertragspartner kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass Verluste durch den Ausfall von Mietern oder Kontrahenten entstehen können.

Zinsänderungsrisiken

Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko und beeinflussen die Wertentwicklung des AIF-Sondervermögens. Im Berichtszeitraum investierte das AIF-Sondervermögen ausschließlich in Tages- oder Festgeldkonten. Ein sich änderndes Marktzinsniveau kann zu Schwankungen bei der Verzinsung und zu einer negativen Verzinsung führen.

Auch Kredite sind Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu reduzieren, werden Zinsbindungen und Endfälligkeiten von Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilie, die Entwicklung des Vermietungsstandes und der Einschätzung der Zinsen angepasst. Darüber hinaus besteht bei vorzeitiger Auflösung von Krediten das Risiko der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Liquiditätsrisiken

Immobilien können nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Dem Risiko, dass die Begleichung von Zahlungsverpflichtungen zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit nicht gewährleistet ist, wird durch ein aktives Liquiditätsmanagement und Szenarioanalysen entgegengewirkt. Ferner umfassen die Liquiditätsanlagen im Berichtszeitraum ausschließlich Bankguthaben, die in Sichteinlagen, Tages- und Festgeldkonten investiert sind. Zur Optimierung der Liquiditätsrendite werden für Festgeldanlagen die Konditionen der Banken verglichen und auf den Fälligkeitszeitpunkt ausstehender Zahlungen angepasst.

Marktpreisrisiken

Änderungen des Immobilienwertes, Entwicklung der Zinsen und der Mieteinnahmen, aber auch andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren beeinflussen den Anteilwert des AIF-Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien.

Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung der Performance sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z.B. Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge und Gebühren) erfolgen durch die verantwortliche Fachabteilung. Für die relevanten Kennzahlen wurde ein entsprechendes Reporting eingerichtet.

Vom Beginn des Berichtszeitraums im September 2020 stand das öffentliche Leben und die Realwirtschaft weltweit weiter unter dem Einfluss von COVID-19. Nach einer Entspannung im dritten Quartal, hat sich aber aufgrund unterschiedlicher Impfquoten in den europäischen Ländern die pandemische Situation im Laufe des Novembers unterschiedlich entwickelt. Zum Teil wurden neue Höchststände beim Infektionsgeschehen erreicht, die die wirtschaftliche Erholung beeinträchtigen könnten. Es ist jedoch festzustellen, dass die Pandemie trotz großer Fortschritte in Ihrer medizinischen Bekämpfung unverändert ein Risiko für unser soziales und wirtschaftliches Leben bleibt und der volle Umfang der Auswirkungen der Pandemie sich deshalb nicht vollständig voraussagen lässt.

Für die europäischen Büroimmobilienmärkte bedeutet dies, dass es zu einer kurz- bis mittelfristig Nachfrageschwäche kommen könnte, die jedoch durch unterstützende Flächenangebotsfundamentaldaten abgefedert werden dürfte. Zahlreiche europäische Büromärkte zeichneten sich in den vergangenen Jahren durch einen sukzessiven Rückgang der Leerstände aus. Mit dem zu erwartenden Rückgang der Büroflächennachfrage durch die COVID-19-Pandemie und die dadurch zukünftig wohl stärkere Bedeutung von Arbeitsprozessen im Home Office ist mit Mietpreisrückgängen zu rechnen, die jedoch im Core-Segment der Büromärkte zum überwiegenden Teil nur geringfügig ausfallen dürften.

Wesentliche Auswirkungen durch COVID-19 auf die Bewertung der Fondsliegenschaften waren auch im Geschäftsjahr 2020/​2021 nicht feststellbar, obgleich diese im Vergleich zum vorherigen Geschäftsjahr leicht angestiegen sind.

Auf der Ertragsseite waren die Auswirkungen durch COVID-19 bislang weiter moderat. In den Objekten „Pleyad“ (gesamt) in Paris – St. Denis und „Crescendo“ in Luxemburg waren nach wie vor keinerlei coronabedingte Mietausfälle festzustellen.

Bei anderen Objekten, darunter „WTC Almeda Park“, Phase I in Barcelona und „Centro Leoni“, Gebäude B in Mailand, ist vor allem weiterhin lediglich ein Mietausfall bei den Gastronomieflächen zu verzeichnen, da die entsprechenden Mieter bzw. Gastronomiebetreiber immer noch mit geringeren Umsätzen umgehen müssen.

Darüber hinaus ist bei den Büroflächen nur beim Objekt „Atlantis BRIDGE“ ein erhöhter Wert bei COVID-19 bedingten Mietausfällen festzustellen. Bei dieser Liegenschaft waren die Mieter zum Ende des Geschäftsjahres mit circa 23,0% ihrer Mietzahlungen noch in Verzug.

Bei den sonstigen Objekten waren nur geringfügige Mietausfälle insbesondere bei kleineren Mietern festzustellen. In Summe beliefen sich die Mietrückstände, die auf Auswirkungen von COVID-19 zurückzuführen sind, im dritten Quartal 2021 auf circa 2,4% der jährlichen Gesamtnettosollmiete des Fonds.

Die laufenden Verhandlungen mit den Mietern zielen primär auf eine Rückzahlung der ausgesetzten Mieten ab. Insbesondere bei den Gastronomieflächen wird in Erwägung gezogen, Mietverträge gegen Gewährung von mietfreien Zeiten vorzeitig zu verlängern. Sämtliche individuelle Verhandlungen mit den Mietern werden im Interesse des Sondervermögens geführt, mit dem Ziel möglichst werthaltige Lösungen zu finden.

Leveragerisiko

Leverage ist jede Methode, mit der die Gesellschaft den Investitionsgrad des Fonds durch Kreditaufnahme, die Wiederverwendung von Sicherheiten im Rahmen von Wertpapier-, Darlehens- und Pensionsgeschäften, durch den Einsatz von Derivaten oder auf andere Weise erhöht. Hierdurch können sich das Marktrisikopotential und damit auch das Verlustrisiko entsprechend erhöhen.

Währungsrisiken

Es ist Bestandteil der Fondsstrategie, Währungsrisiken möglichst gering zu halten. Grundsätzlich kann die Absicherung von Immobilien und Vermögensgegenständen in Fremdwährung durch Sicherungsgeschäfte wie z.B. Devisentermingeschäfte erfolgen. Zum Berichtsstichtag werden keine Immobilien in Fremdwährung gehalten und somit sind keine Devisentermingeschäfte im Bestand; der Anteil an offenen Währungspositionen beträgt 0,3%. Auf Vermögensgegenstände, die in Fremdwährung gehalten werden, wird in den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung ab Seite 18 eingegangen.

Operationelle Risiken

Generell hat die Gesellschaft eine ordnungsgemäße Verwaltung des AIF-Sondervermögens sicherzustellen. Wesentliche operationelle Risiken für das AIF-Sondervermögen resultieren aus internen und externen Ursachen. Daher hat UBS Real Estate GmbH entsprechende Vorkehrungen getroffen und für identifizierte Risiken entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen installiert. Das operationelle Risiko besteht im engeren Sinn aus personellen, organisatorischen, technischen und Notfall- /​Katastrophenrisiken. Die vorstehend genannten Unterkategorien werden unter „Prozessrisiken“ subsumiert. Darüber hinaus werden außerdem Compliance-, Rechts-, Steuer- und Reputationsrisiken berücksichtigt.

Zusammenfassend ist eine Anlage in dieses AIF-Sondervermögen nur für Investoren mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont und einer entsprechenden Risikobereitschaft und -tragfähigkeit geeignet. Jede Anlage ist Marktschwankungen unterworfen. Das AIF-Sondervermögen hat spezifische Risiken, die sich unter ungewöhnlichen Marktbedingungen erheblich erhöhen können.

Strategische Ausrichtung und Ausblick

Die eingeschlagene Fondsstrategie konnten wir im abgeschlossenen Geschäftsjahr weiter fortführen. Diese sieht u.a. vor, an bestimmten Standorten Verkaufsopportunitäten zu realisieren. Mit den Verkäufen in Den Haag, Warschau und Madrid konnten wir für unsere Anleger im aktuellen Marktumfeld attraktive Verkaufspreise erzielen. Verfügbare Liquidität aus den Verkaufserlösen plant das Fondsmanagement in neue, vielversprechende Immobilienanlagen zu investieren und damit das europäische Core-Immobilienportfolio des Fonds weiterzuentwickeln. Für mögliche Neuakquisitionen stehen insbesondere auch gemischtgenutzte Objekte im Fokus, denn mit dem Wandel unserer Arbeits- und Lebenswelten, der nicht zuletzt durch die Pandemie noch stärker ins Bewusstsein gerückt ist, erwarten wir zukünftig eine Entwicklung von Mono- zu mehr Multi-Nutzungen von Mikrolagen also auch von Gebäuden.

Im Bereich des Asset Managements ist es uns trotz eines weiterhin vorhandenen COVID-19 Umfeldes in einzelnen europäischen Ländern gelungen, das Bestandsportfolio weiter zu optimieren. Durch unsere lokalen Teams war es uns unverändert möglich, engen Kontakt zu unseren Mietern zu halten, weiter zu vermieten und auf regionale Unterschiede im Umgang mit dem Virus gezielt zu reagieren.

Die eingeschlagene Fondsstrategie erwies sich in der anhaltenden Pandemie als robust und auf der Ertragsseite sind weiterhin nur geringfügige Mietausfälle zu verzeichnen. Mit sukzessiv steigenden Impfquoten erhoffen wir uns eine weitere Verbesserung des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens. Restrisiken aus der Pandemie, beispielweise durch neue Virus-Mutanten, bleiben jedoch und könnten eine weitere wirtschaftliche Erholung abschwächen, so dass mit einem Anhalten der Pandemie Einflüsse auf die europäischen Büroimmobilienmärkte wieder zunehmen könnten, so dass auch spürbare Auswirkungen auf den Fonds nicht ausgeschlossen werden können.

 

 

 

 

 

 

¹ Aufgrund von Rundungsdifferenzen in den Einzelpositionen können die Summen vom tatsächlichen Wert abweichen.

Übersicht Kredite

Das AIF-Sondervermögen weist zum Stichtag eine Fremdfinanzierungsquote von 28,6% der Summe der Verkehrswerte nach § 254 KAGB auf, wobei die Verkehrswerte der Immobilien und die Kredite in den Immobilien-Gesellschaften gemäß dem Beteiligungsanteil eingerechnet sind. Bei den Immobilien-Gesellschaften bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von 15,0 Millionen Euro, die im Sinne des § 240 Abs. 3 KAGB für Rechnung des AIF-Sondervermögens gewährt wurden. Außerdem stellt das Sondervermögen den Kreditgebern Sicherheiten für die Fremdkapitalaufnahme der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien in Höhe von 133,0 Millionen Euro zur Verfügung.

Übersicht Restlaufzeiten der Kredite

Übersicht Zinsbindungsfristen

Übersicht Währungsrisiken

Entwicklungskennzahlen des Fonds (3-Jahresvergleich)

Kennzahlen des Fonds

Entwicklung des UBS (D) Euroinvest Immobilien

Gesamtfondsvermögen

Renditen des Fonds

Vermögensübersicht /​ Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31.8.2021

Gesamt-Fonds

Anteilklasse I

Anteilklasse Q

Anteilklasse P

Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 31.8.2021

Drei Anteilklassen mit den Bezeichnungen „I“, „Q“ und „P“. bilden das AIF-Sondervermögen. Die Vermögensübersicht zeigt eine detaillierte Darstellung über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Fondsvermögen

Das Fondsvermögens reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 95,6 Millionen Euro und beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf 523,3 Millionen Euro. Zum Stichtag beträgt der Anteilwert /​ Rücknahmepreis in der Anteilklasse I 11,16 Euro in der Anteilklasse Q 11,16 Euro und in der Anteilklasse P 11,06 Euro.

Immobilien

Der Immobilienbestand setzt sich zum Geschäftsjahresende aus insgesamt 13 Liegenschaften zusammen, davon werden acht direkt und fünf indirekt über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das direkt gehaltene Immobilienvermögen zeigt zum Stichtag einen Wert von 361,7 Millionen Euro.

Im Geschäftsjahr verringerte sich das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften um 116,4 Millionen Euro. Die Anzahl der Geschäftsgrundstücke hat sich insgesamt um drei Objekte gegenüber dem Vorjahr verringert. Der Rückgang der Verkehrswerte resultiert hauptsächlich aus dem Verkauf der Liegenschaften „Titán 8″ (52,3 Millionen Euro), „The HeadQuarter“ (39,3 Millionen Euro) und „Koszykowa 54″ (32,8 Millionen Euro). Demgegenüber steht die Wertfortschreibung der Bestandsobjekte (8,0 Millionen Euro), die den Wert der Geschäftsgrundstücke erhöhte.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Das Beteiligungsvermögen von 105,6 Millionen Euro reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,1 Millionen Euro. Die Verringerung ergibt sich vor allem aus den beiden am 30. August 2021 liquidierten Immobilien-Gesellschaften La Hulpe 166 Leasehold SA und La Hulpe 166 Freehold SA mit Sitz in Brüssel, Belgien (10,6 Millionen Euro). Demgegenüber steht die Kapitalerhöhung für „Atlantis CORNER“ (1,0 Millionen Euro) sowie die erzielten Ergebnisse in den Immobilien-Gesellschaften und die Nachbewertungen der Liegenschaften. Die in Italien gehaltene Immobilien-Gesellschaft weist zum Stichtag ein Vermögen von insgesamt 61,5 Millionen Euro aus. Das belgische Beteiligungsvermögen zeigt einen Wert von 32,9 Millionen Euro und verteilt sich von bisher fünf auf drei Gesellschaften. Das Beteiligungsvermögen der slowakischen Immobilien-Gesellschaft beläuft sich auf 11,2 Millionen Euro.

Liquiditätsanlagen

Bei den Bankguthaben in Höhe von 124,2 Millionen Euro handelt es sich um Kontokorrentkonten 97,2 Millionen Euro und Tagesgelder 27,0 Millionen Euro. Liquiditätsanlagen, die nicht in Euro geführt werden, zeigen Positionen in Polnische Zloty über umgerechnet insgesamt 1,3 Millionen Euro.

Für Guthaben auf Bankkonten sind im Geschäftsjahr negative Zinsen in Höhe von 0,5 Millionen Euro angefallen.

Weitere Informationen enthält Seite 29 „Bestand der Liquidität”.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände (114,7 Millionen Euro) enthalten „Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung“ (26,8 Millionen Euro), „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ (47,0 Millionen Euro), „Zinsansprüche“ (10,9 Millionen Euro), „Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien“ (0,3 Millionen Euro) und „Andere“ Forderungen (29,7 Millionen Euro).

Mietforderungen (15,9 Millionen Euro) und Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten (10,9 Millionen Euro) ergeben „Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung“ (26,8 Millionen Euro). Die Verbindlichkeiten aus Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter in Höhe von 12,2 Millionen Euro sind den Betriebskostenforderungen gegenüberzustellen.

„Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ (47,0 Millionen Euro), resultieren aus Gesellschafterdarlehen, die an Immobilien-Gesellschaften in Belgien (28,6 Millionen Euro), in der Slowakei (12,2 Millionen Euro) und in Italien (6,2 Millionen Euro) gewährt wurden.

Durch die Erhöhung der Gesellschafterdarlehen der Immobilien-Gesellschaften in Belgien in Höhe von insgesamt 7,6 Millionen Euro verzeichneten die „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ in Belgien einen Anstieg. In Italien erfolgte eine Erhöhungen des Gesellschafterdarlehens der Immobilien-Gesellschaft über 2,4 Millionen Euro.

„Zinsansprüche“ bestehen aus Zinsforderungen aus den oben genannten Gesellschafterdarlehen (0,3 Millionen Euro) sowie aus Forderungen aus der Liquidation von Beteiligungen (10,6 Millionen Euro) an den Immobilien-Gesellschaften La Hulpe 166 Leasehold SA und La Hulpe 166 Freehold SA mit Sitz in Brüssel, Belgien.

Die „Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien“ in Höhe von 0,3 Millionen Euro betrifft die Liegenschaft „Pleyad 4.1″.

Die „Anderen“ sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich zusammen aus Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von 1,6 Millionen Euro, vor allem aus dem Verkauf der Liegenschaft „Titán 8″ in Madrid (0,8 Millionen Euro), des Teilgrundstücks „Pleyad 5″ in Paris (0,7 Millionen Euro) und der Immobilie „Koszykowa 54″ in Warschau (0,1 Millionen Euro) sowie Forderungen aus Verwaltungskosten über 10,7 Millionen Euro, die im Wesentlichen Frankreich (10,3 Millionen Euro) betreffen. Weiterhin bestehen Forderungen an Finanzbehörden (17,3 Millionen Euro) und Forderungen aus Anteilumsatz aus noch abzurechnenden Anteilen (0,1 Millionen Euro). Der in Fremdwährung ausgewiesene Betrag der anderen Forderungen lautet auf Polnischen Zloty mit umgerechnet 9,8 Tausend Euro.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten von insgesamt 146,2 Millionen Euro werden zum 31. August 2021 ausgewiesen und beinhalten Verbindlichkeiten aus Krediten (110,7 Millionen Euro), aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben (0,5 Millionen Euro), aus Grundstücksbewirtschaftung (27,8 Millionen Euro) sowie aus anderen Gründen (7,2 Millionen Euro).

Die Verbindlichkeiten aus Krediten haben sich gegenüber dem Vorjahr um 12,1 Millionen Euro verringert. Der Reduzierung resultiert aus der Darlehensrückführung aufgrund des Verkaufs des Objektes „Titán 8″ in Spanien. Mit Verkauf gab es einen Pfandtausch des Darlehens (25,0 Millionen Euro), das bisher für die Liegenschaft „Titán 8″ bestand und in gleicher Höhe auf die Immobilie „Pleyad 3″ in Paris überging.

Die Fertigstellung des Gebäudes „Pleyad 4.1″ in Paris (0,4 Millionen Euro) sowie die Mieterausbauten des Objektes „Koszykowa 54″ in Warschau (0,1 Millionen Euro, gebucht in Polnischen Zloty) ergeben die offenen Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben in Höhe von insgesamt 0,5 Millionen Euro.

Die Mietvorauszahlungen (1,1 Millionen Euro), Nebenkostenvorauszahlungen (12,2 Millionen Euro) und sonstigen Verbindlichkeiten (14,5 Millionen Euro) beziehen sich auf Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung. Den Nebenkostenvorauszahlungen sind die Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten mit 10,9 Millionen Euro gegenüberzustellen. Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Verbindlichkeiten aus den Hausverwaltungen der Immobilien (13,1 Millionen Euro) und Kautionen (1,4 Millionen Euro). Mit 0,1 Millionen Euro bezieht sich der in Fremdwährung ausgewiesene Anteil der Verbindlichkeiten auf die Grundstücksbewirtschaftung, lautet auf Polnische Zloty und beinhaltet Kautionen.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen setzen sich zusammen aus Verbindlichkeiten aus Rechtsstreitigkeiten bezüglich der in den Jahren 2017 und 2018 verkauften Liegenschaften „Mertons’s Passage“ und „Merton’s Mitte“ in Frankfurt (0,4 Millionen Euro) sowie aus Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten (1,9 Millionen Euro), Verbindlichkeiten vor allem aus der Fertigstellung der Liegenschaft „Pleyad 4.1″ (0,4 Millionen Euro), Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer (1,9 Millionen Euro), abgegrenzte Darlehenszinsen (0,5 Millionen Euro) und Verbindlichkeiten aus Steuer- und Rechtsberatungskosten (2,1 Millionen Euro). Die Verbindlichkeiten, die in Fremdwährung ausgewiesen werden, betreffen mit 1,9 Tausend Euro Polnische Zloty.

Rückstellungen

Zum Geschäftsjahresende haben sich die „Rückstellungen“ um 7,3 Millionen Euro auf 36,7 Millionen Euro vermindert und resultieren aus Rückstellungen für latente Steuern (34,1 Millionen Euro), Rückstellungen für Instandhaltung (0,2 Millionen Euro) und Steuerrückstellungen für ausländische Erträge (2,4 Millionen Euro). Umgerechnet 1,0 Millionen Euro werden in den gesamten Rückstellungen in Polnische Zloty als Rückstellungen für Instandhaltungen bezeichnet.

Erläuterung zu den Rückstellungen für latente Steuern auf eventuelle künftige Veräußerungsgewinne

Die Rückstellungen für latente Steuern werden grundsätzlich für potenzielle künftige Veräußerungsgewinne im In- und Ausland auf Basis des aktuellen Verkehrswertes sowie des steuerlichen Buchwertes der jeweiligen Immobilie bzw. Beteiligung berechnet.

Steuern auf Gewinne aus in- und ausländischen Immobilien bzw. aus Anteilen an in- und ausländischen Immobilien-Gesellschaften können im Fall der tatsächlichen Veräußerung entstehen. Diese künftig entstehenden Steuern werden durch die Bildung latenter Steuerrückstellungen antizipiert und finden mit dem 100%-igen Ansatz ohne Abzinsung im Anteilpreis Berücksichtigung.

Vermögensaufstellung zum 31.8.2021 Teil I: Immobilienverzeichnis und Vermietungsinformation

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

II. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Informationen zur Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

Informationen zur Immobilie

II. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Informationen zur Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

Informationen zur Immobilie

II. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Informationen zur Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

Informationen zur Immobilie

III. Immobilienvermögen gesamt

Der Verkehrswert der direkt gehaltenen Immobilien sowie über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien beträgt zum Stichtag 552,9 Millionen Euro.

Der Anteil am Netto-Fondsvermögen beläuft sich auf 105,7%.

Abkürzungen zum Immobilienverzeichnis

Grundstücksart:

Nutzungsart:

Ausstattung:

Seit 17. Juni 2014 erfolgt die Bewertung der Objekte von zwei unabhängigen Bewertern. Es wird der arithmetische Mittelwert der gutachterlichen Verkehrswerte zugrunde gelegt.

Aufgrund der quartalsweisen gutachterlichen Bewertung kommt es bei den Objekten häufig zu geringfügigen Abweichungen der Nutzfläche.

^* Anschaffungsnebenkosten, die nicht abgeschrieben werden aufgrund der Anschaffung des Objektes vor Umstellung des Immobilien-Sondervermögens auf das novellierte Investmentgesetz mit Ausnahme des Objektes in Paris „Pleyad 4.1”, das nach Umstellung des Immobilien-Sondervermögens auf das novellierte Investmentgesetz angeschafft wurde.
^** Bei der Nutzungsentgeltausfallquote in % der Bruttosollmiete wird für die gesamte Mietvertragslaufzeit Vermietung unterstellt.
¹ Die gesamten Anschaffungsnebenkosten betragen 292,1 Tausend Euro und betreffen mit 292,1 Tausend Euro Grunderwerbsteuer und Gebühren. Prozentual belaufen sich die Anschaffungsnebenkosten auf 1,4% des Kaufpreises. Im Berichtszeitraum wurden 29,2 Tausend Euro der Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben; es verbleibt ein Betrag von 258,0 Tausend Euro. Der voraussichtlich verbleibende Abschreibungszeitraum beträgt 8,8 Jahre.
² Im Berichtszeitraum sind mietfreie Zeiten vereinbart.
³ 0,01% des Geschäftskapitals werden treuhänderisch gehalten, somit werden wirtschaftlich 100% dem AIF-Sondervermögen zugeordnet.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 31.8.2021

Verkäufe

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Fremdwährung

Vermögensaufstellung zum 31.8.2021 Teil II: Bestand der Liquidität

I. Gesamtbestand der Bankguthaben

Vermögensaufstellung zum 31.8.2021 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterung

Gesamt-Fonds

Devisenkurse per Stichtag 30. August 2021

Anteilklasse I

Anteilklasse Q

Anteilklasse P

Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1.9.2020 bis 31.8.2021

Gesamt-Fonds

Anteilklasse I

Anteilklasse Q

Anteilklasse P

Gesamt-Fonds

Anteilklasse I

¹ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Anteilklasse Q

¹ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Anteilklasse P

¹ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Die drei Anteilklassen mit den Bezeichnungen „I“, „Q“ und „P“ ergeben das Sondervermögen UBS (D) Euroinvest Immobilien. Mit einem Aufteilungsschlüssel werden allen drei Anteilklassen übergreifende, anteilig zu verteilende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle zugerechnet. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen. Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung werden nur der jeweiligen Anteilklasse zugerechnet, sofern sie anfallen.

In der Ertrags- und Aufwandsrechnung sind detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse enthalten. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

Erträge

Das Sondervermögen zeigt im Geschäftsjahres 2021 „Erträge“ von insgesamt 33,4 Millionen Euro. Diese enthalten „Erträge aus Immobilien“ (21,5 Millionen Euro), „Erträge aus Immobilien-Gesellschaften“ (6,7 Millionen Euro), „Sonstige Erträge“ (5,7 Millionen Euro), negativen „Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland“ und negativen „Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland“ (vor Quellensteuer) sowie sonstige Zinserträge (von insgesamt 0,5 Millionen Euro).

Die „Erträge aus Immobilien“ in Höhe von 21,5 Millionen Euro haben sich gegenüber dem Vorjahr um 5,0 Millionen Euro verringert. Der Rückgang ergibt sich vor allem aufgrund der im Geschäftsjahr verkauften Liegenschaften in den Niederlanden, in Polen und in Spanien.

Bei der Position „Erträge aus Immobilien-Gesellschaften“ (6,7 Millionen Euro) handelt es ich um Erträge aufgrund der Liquidation von Beteiligungen an den Immobilien-Gesellschaften La Hulpe 166 Leasehold SA und La Hulpe 166 Freehold SA mit Sitz in Brüssel, Belgien.

Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen (1,2 Millionen Euro) und andere sonstige Erträge (4,5 Millionen Euro), die hauptsächlich aufgrund bisheriger Verkäufe inländischer Liegenschaften bestehen, bilden „Sonstige Erträge“.

Die negativen „Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland“ (0,5 Millionen Euro) und die negativen „Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland“ (34,7 Tausend Euro vor Quellensteuer) ergeben sich vor allem aus negativen Zinsen aus Tagesgeldern, Festgeldern und Girokonten.

Aufwendungen

Die „Aufwendungen“ im Geschäftsjahr belaufen sich auf insgesamt 15,7 Millionen Euro.

„Bewirtschaftungskosten“ von 6,5 Millionen Euro setzen sich zusammen aus nicht umlagefähigen Betriebskosten (0,4 Millionen Euro) sowie „Instandhaltungskosten“ (2,5 Millionen Euro), die aus laufenden Instandhaltungsmaßnahmen im Berichtsjahr resultieren. „Kosten der Immobilienverwaltung“ (0,3 Millionen Euro) und „Sonstige Kosten“ (3,3 Millionen Euro) zählen zu den „Bewirtschaftungskosten“. Die „Sonstigen Kosten“ beziehen sich hauptsächlich auf Kosten aus der Auflösung der abgegrenzten mietfreien Zeiten für die im Geschäftsjahr verkauften Immobilien „The HeadQuarter“ in Den Haag (1,0 Millionen Euro), „Titán 8“ in Madrid (0,4 Millionen Euro) und Kosten der Erst- und Neuvermietung (0,5 Millionen Euro) sowie Kosten aufgrund von Ausbuchungen der nicht mehr werthaltigen Forderungen für die im Vorjahr verkauften Liegenschaften „WTC Almeda Park“, Phase I (0,3 Millionen Euro) und „WTC Almeda Park“, Phase II, Gebäude 7 (41,0 Tausend Euro), Kosten aus der Auflösung der Forderungen aus der Umsatzsteuer Portugal für Vorjahre (0,2 Millionen Euro), der nicht abzugsfähigen Vorsteuer im Inland (0,2 Millionen Euro) sowie der nicht abzugsfähigen Vorsteuer aus Vorjahren für das Objekt „The HeadQuarter“ in Den Haag, Niederlande und für die Immobilie „Crescendo“ in Luxemburg jeweils (0,1 Millionen Euro).

„Ausländische Steuern“ von 1,5 Millionen Euro weisen im Wesentlichen Ertragsteuern auf die im Ausland erzielten Einkünfte aus.

Für Bankdarlehen auf Fondsebene resultieren „Zinsen aus Kreditaufnahmen“ in Höhe von 2,0 Millionen Euro.

Die „Verwaltungsvergütung“ beträgt im Geschäftsjahr 3,6 Millionen Euro, die „Verwahrstellenvergütung“ 0,2 Millionen Euro und „Prüfungs- und Veröffentlichungskosten“ 0,1 Millionen Euro.

Die sich ergebenden unterschiedlichen Berechnungen werden bei der Verwaltungsvergütung auf die Anteilklassen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet und diesen nicht anteilig zugerechnet. Auf die Anteilklasse I entfallen hiervon Vergütung der Fondsverwaltung in Höhe von 3,5 Millionen Euro, auf „Q“ 34,1 Tausend Euro und auf die Anteilklasse P 0,1 Millionen Euro.

„Sonstige Aufwendungen“ von 1,9 Millionen Euro bestehen aus Steuer- und Rechtsberatungskosten (1,6 Millionen Euro), „Sachverständigenkosten“ (0,2 Millionen Euro), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (0,1 Millionen Euro) und sonstigen Kosten gemäß BAB (12,0 Tausend Euro).

Ordentlicher Nettoertrag

Der „Ordentliche Nettoertrag“ setzt sich zusammen aus der Differenz der „Erträge“ und „Aufwendungen“ und beläuft sich für die abgelaufene Berichtsperiode auf 17,6 Millionen Euro.

Veräußerungsgeschäfte

Die realisierten Gewinne aus Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben sich aus die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten. Soweit anlässlich der Veräußerung von ausländischen Immobilien oder Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Gewinnsteuern gezahlt wurden, mindert sich der realisierte Gewinn um den gezahlten Betrag.

Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt.

Die realisierten Gewinne aus Immobilien (23,7 Millionen Euro) resultieren vor allem aus dem Verkauf der Liegenschaften „The HeadQuarter“ in Den Haag (10,7 Millionen Euro), „Titán 8“ in Madrid (6,1 Millionen Euro), und „Koszykowa 54“ in Warschau (6,0 Millionen Euro). Darüber hinaus erfolgte die Reduzierung der mit dem Verkauf pauschal eingestellten Verkaufsnebenkosten des im Vorjahr verkauften spanischen Objektes „WTC Almeda Park“, Phase II Gebäude 7 (0,9 Millionen Euro).

Die realisierten Verluste aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (7,1 Millionen Euro) stehen im Zusammenhang mit der Liquidation der belgischen Beteiligungen La Hulpe 166 Leasehold SA (7,0 Millionen Euro) und La Hulpe 166 Freehold SA (0,1 Millionen Euro).

Das „Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften“ weist insgesamt einen realisierten Gewinn von 16,6 Millionen Euro aus, der vor allem die Anteilklasse I in Höhe von 16,4 Millionen Euro betrifft. Die Anteilklassen P zeigt einen realisierten Gewinn von 0,2 Millionen Euro und bei Anteilklasse Q handelt es sich um einen realisierten Gewinn von 23,2 Tausend Euro aus.

Der realisierte Gewinn der Anteilklasse I (23,1 Millionen Euro) ist vor allem zurückzuführen auf die im Geschäftsjahr verkauften Liegenschaften in den Niederlanden, Spanien und in Polen. Demgegenüber steht der realisierte Verlust der Anteilklasse I (6,7 Millionen Euro) aus den liquidierten belgischen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.

Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich

Der „Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich“ in Höhe von -6,7 Millionen Euro verhindert, dass der ausschüttungsfähige Betrag über 0,21 Euro in der Anteilklasse I, über 0,43 Euro in der Anteilklasse Q und in Höhe von 0,38 Euro in der Anteilklasse P (siehe Verwendungsrechnung) durch bisherige Veränderungen bei den ausgegebenen Anteilen (Ausgaben /​ Rücknahmen) beeinflusst wird. Im Rahmen eines Ertragsausgleichsverfahrens sind alle ordentlichen und außerordentlichen Erträge und Aufwendungen, die im Geschäftsjahr bis zum Anteilumsatz erfasst wurden sowie der Vortrag aus dem Vorjahr zu berücksichtigen und werden in dieser Position ausgewiesen (§ 11 Abs. 4 KARBV).

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von insgesamt 27,5 Millionen Euro ergibt sich im Wesentlichen in der Anteilklasse I (25,7 Millionen Euro) aus der Summe von ordentlichem Nettoertrag in Höhe von 17,6 Millionen Euro und dem „Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften“ von 16,6 Millionen Euro sowie dem „Ertragsausgleich /​Aufwandsausgleich“ über -6,7 Millionen Euro.

In den Anteilklassen Q und P wird das realisierte Ergebnis jeweils mit 0,9 Millionen Euro ausgewiesen. Die Aufgliederung der Ergebnisbestandteile ist in der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das nicht realisierte Ergebnis beträgt im Berichtszeitraum -4,2 Millionen Euro. Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne /​ Verluste ergibt sich bei den Immobilien und den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr. Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von erstmaligen Bewertungen oder Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen im Buchwert der Immobilien /​ Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Diese können z.B. aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen für Gewinnsteuern bei Auslandsimmobilien, nachträglichen Kaufpreisanpassungen oder Kostenerstattungen stammen.

Des Weiteren werden in dieser Position Wertveränderungen aufgrund von Währungskursschwankungen erfasst.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Das „Ergebnis des Geschäftsjahres“ ergibt sich aus der Differenz des realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres und des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres (Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne /​ Verluste) und zeigt für das abgelaufene Geschäftsjahr insgesamt einen Wert von 23,3 Millionen Euro.

Verwendungsrechnung zum 31.8.2021 mit Erläuterung

Anteilklasse I

Vortrag aus dem Vorjahr

Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt in der Anteilklasse I 19,1 Millionen Euro (vergleiche auch Verwendungsrechnung im Jahresbericht zum 31. August 2020).

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr konnte für Anteilklasse I ein realisiertes Ergebnis in Höhe von 25,7 Millionen Euro erzielt werden, welches sich aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung (siehe Seite 39) ergibt.

Einbehalte

Der Einbehalt von 0,4 Millionen Euro für Anteilklasse I aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres gemäß § 252 Abs. 1 KAGB dient den künftigen Instandsetzungen der Immobilien. Auf Einbehalte für den Ausgleich von Wertminderungen wurde verzichtet.

Vortrag auf neue Rechnung

Auf das neue Geschäftsjahr werden Erträge in Höhe von 35,0 Millionen Euro vorgetragen.

Gesamtausschüttung

Bei 44.662.729 umlaufenden Anteilen beläuft sich die Endausschüttung auf insgesamt 9,4 Millionen Euro. Pro Anteil werden somit 0,21 Euro ausgeschüttet. Die Endausschüttung bemisst sich für dieses Jahr in Höhe des planmäßigen Steuerabzugs auf die steuerpflichtigen Erträge des Geschäftsjahres. Für die Steuerpflichtigen werden durch die Ausschüttung die Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag ausgeglichen.

Anteilklasse Q

Vortrag aus dem Vorjahr

Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt in der Anteilklasse Q 0,1 Millionen Euro (vergleiche auch Verwendungsrechnung im Jahresbericht zum 31. August 2020).

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr konnte für Anteilklasse Q ein realisiertes Ergebnis in Höhe von 0,9 Millionen Euro erzielt werden, welches sich aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung (siehe Seite 40) ergibt.

Einbehalte

Der Einbehalt von 10,2 Tausend Euro für Anteilklasse Q aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres gemäß § 252 Abs. 1 KAGB dient den künftigen Instandsetzungen der Immobilien. Auf Einbehalte für den Ausgleich von Wertminderungen wurde verzichtet.

Vortrag auf neue Rechnung

Auf das neue Geschäftsjahr werden Erträge in Höhe von 0,6 Millionen Euro vorgetragen.

Gesamtausschüttung

Bei 1.060.770,919 umlaufenden Anteilen beträgt die Endausschüttung insgesamt 0,5 Millionen Euro. Pro Anteil werden somit 0,43 Euro ausgeschüttet. Die Endausschüttung bemisst sich für dieses Jahr in Höhe des planmäßigen Steuerabzugs auf die steuerpflichtigen Erträge des Geschäftsjahres. Für die Steuerpflichtigen werden durch die Ausschüttung die Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag ausgeglichen.

Anteilklasse P

Vortrag aus dem Vorjahr

Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt in der Anteilklasse P 0,2 Millionen Euro (vergleiche auch Verwendungsrechnung im Jahresbericht zum 31. August 2020).

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr konnte für Anteilklasse P ein realisiertes Ergebnis in Höhe von 0,9 Millionen Euro erzielt werden, welches sich aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung (siehe Seite 41) ergibt.

Einbehalte

Der Einbehalt von 11,1 Tausend Euro für Anteilklasse P aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres gemäß § 252 Abs. 1 KAGB dient den künftigen Instandsetzungen der Immobilien. Auf Einbehalte für den Ausgleich von Wertminderungen wurde verzichtet.

Vortrag auf neue Rechnung

Auf das neue Geschäftsjahr werden Erträge in Höhe von 0,6 Millionen Euro vorgetragen.

Gesamtausschüttung

Bei 1.168.978,457 umlaufenden Anteilen beträgt die Endausschüttung insgesamt 0,4 Millionen Euro. Pro Anteil werden somit 0,38 Euro ausgeschüttet. Die Endausschüttung bemisst sich für dieses Jahr in Höhe des planmäßigen Steuerabzugs auf die steuerpflichtigen Erträge des Geschäftsjahres. Für die Steuerpflichtigen werden durch die Ausschüttung die Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag ausgeglichen.

Voraussichtlicher Ausschüttungstermin ist der 22. Dezember 2021.

Entwicklung des Fondsvermögens vom 1.9.2020 bis 31.8.2021

Alle Angaben in EUR

¹ Der Posten beinhaltet die Ausschüttung entsprechend des Vorjahresberichts in Höhe von -11.491.690,00 Euro und Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgenommene Anteile in Höhe von 898.802,34 Euro.
² Im Geschäftsjahr 2020/​2021 handelt es sich um einen Mittelabfluss.

Alle Angaben in EUR

¹ Der Posten beinhaltet die Ausschüttung entsprechend des Vorjahresberichts in Höhe von -11.316.402,20 Euro und Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgenommene Anteile in Höhe von 938.438,20 Euro.
² Im Geschäftsjahr 2020/​2021 handelt es sich um einen Mittelabfluss.
³ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Alle Angaben in EUR

¹ Der Posten beinhaltet die Ausschüttung entsprechend des Vorjahresberichts in Höhe von -73.631,73 Euro und Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgenommene Anteile in Höhe von -1.939,06 Euro.
² Im Geschäftsjahr 2020/​2021 handelt es sich um einen Mittelzufluss.
³ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Alle Angaben in EUR

¹ Der Posten beinhaltet die Ausschüttung entsprechend des Vorjahresberichts in Höhe von -101.656,07 Euro und Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgenommene Anteile in Höhe von -37.696,80 Euro.
² Im Geschäftsjahr 2020/​2021 handelt es sich um einen Mittelzufluss.
³ Die Verteilung auf die Anteilklassen erfolgt nach dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen zum 31. August 2021.

Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens

Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen, Vermögen geführt haben. Es handelt sich um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.

Die „Ausschüttung für das Vorjahr“ ergibt sich aus der Verwendungsrechnung gemäß Jahresbericht zum 31. August 2020.

Die „Mittelzuflüsse aus Anteilschein-Verkäufen“ und die „Mittelabflüsse aus Anteilschein-Rücknahmen“ ergeben sich aus der Multiplikation des jeweiligen Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. zurückgenommenen Anteile.

Der „Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich“ führt im Ergebnis dazu, dass der ausschüttungsfähige Betrag pro Anteil nicht durch Veränderungen bei den ausgegebenen Anteilen beeinflusst wird. Der „Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich“ stellt einen Korrekturposten dar, da sowohl der „Mittelzufluss“ als auch die Position „Ergebnis des Geschäftsjahres“ Ertrags- und Aufwandsausgleichbeträge enthält.

Bei der Position „Abschreibung Anschaffungsnebenkosten“ werden die Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Es werden sowohl lineare Abschreibungen berücksichtigt als auch Abschreibungen, die aufgrund der Veräußerung von Vermögensgegenständen im Berichtsjahr erfolgten (vgl. § 248 Abs. 3 KAGB). Die ausgewiesene Abschreibung im Berichtszeitraum bezieht sich auf die lineare Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten für Immobilien.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung

Renditekennzahlen in %

Informationen zu Wertänderungen
(stichtagsbezogen in Mio. EUR)

¹ Die Renditekennzahlen sind bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Sondervermögens im jeweiligen Land. Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von dreizehn Monatsendwerten (31. August 2020 bis 31. August 2021) berechnet. Verkäufe zu Beginn der Berichtsperiode führen daher zu einem geringeren durchschnittlichen Immobilienvermögen im Vergleich zu Verkäufen zum Ende der Berichtsperiode (BVI-Leitfaden).
² Es werden nur stichtagsbezogene Beträge von Immobilien verwendet. Es handelt sich um Objekte, die sich zum Berichtsstichtag weiterhin im Sondervermögen befinden. Immobilien, die im Laufe der Berichtsperiode veräußert wurden, werden nicht berücksichtigt.

Vermietungsinformationen in %
(stichtagsbezogen)

Restlaufzeit der Mietverträge in %
(Basis: Mietertrag)

Vermietungsinformationen in %
(stichtagsbezogen)

Restlaufzeit der Mietverträge in %
(Basis: Mietertrag)

Restlaufzeit der Mietverträge gesamt¹
(Basis: Mietertrag)

Hinweis:

¹ Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Sonstige Angaben nach § 16 KARBV

 

Anteilpreiskorrektur:

Bei den Anteilklassen P und Q wurden im Zeitraum 1. September 2019 bis 31. Januar 2021 an einzelnen Stichtagen fehlerhafte Anteilpreise ermittelt. In Abstimmung mit den Kontrollgremien des Fonds wurde ein vereinfachtes Entschädigungsverfahren gemäß §89 Abs. 3 KAGB durchgeführt. Betroffene Anleger wurden von ihrer depotführenden Stelle informiert. Dem Sondervermögen ist dadurch kein Schaden entstanden. Es handelt sich um eine erforderliche Korrektur der Verwaltungsvergütung und deren Aufteilung auf die Anteilscheinklassen.

Angabe zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände § 16 Abs. 1 Nr. 2 KARBV

Kostenangaben

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) erhält keine Rückvergütungen der aus dem AIF-Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen.

Die KVG gewährt sogenannte Vermittlungsprovisionen an Vermittler aus der von dem AIF-Sondervermögen an sie geleisteten Vergütungen.

Die Anlagebedingungen des AIF-Sondervermögens sehen keine Pauschalgebühr vor.

Die Gesellschaft erhält für die Verwaltung des AIF-Sondervermögens eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,66% des Durchschnittswertes des AIF-Sondervermögens, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird (§ 13 Abs. 1 BAB).

Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den Kosten der Verwaltung des AIF-Sondervermögens im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen innerhalb des Geschäftsjahres. Die Gesamtkosten enthalten folgende Positionen: „Verwaltungsvergütung“, „Verwahrstellenvergütung“, „Prüfungs- und Veröffentlichungskosten“, „Sachverständigenkosten“ und Kosten für Steuer- und Rechtsberatung.

In den Gesamtkosten nicht enthalten sind Transaktionskosten in Höhe von 2,6 Millionen Euro.

Transaktionsabhängige Vergütung

Darüber hinaus wurden dem AIF-Sondervermögen gemäß § 13 Abs. 2 BAB transaktionsabhängige Gebühren in Höhe von 1,1 Millionen Euro in Rechnung gestellt. Im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen innerhalb des Geschäftsjahres ergibt sich eine Quote von 0,19%. Diese Vergütung ist volatil, da sie vom Volumen der im Geschäftsjahr getätigten Käufe und Verkäufe abhängig ist.

§ 37 KAGB Vergütungssysteme

Identifizierung der Risikoträger

UBS Real Estate GmbH ist eine „kleine“ Gesellschaft, bei der alle für das Risikoprofil relevanten Positionen durch die zweiköpfige Geschäftsführung (bis 31. Dezember 2020 dreiköpfige) besetzt sind und bei der alle für die Gesellschaft und die von dieser verwalteten Investmentvermögen bedeutenden Angelegenheiten zwischen den Geschäftsführern erörtert und von diesen entschieden werden. Als Risikoträger wurden die Geschäftsführung, die Leiter der Kontrollfunktionen sowie deren Stellvertreter identifiziert.

Darstellung der Vergütungsregelung

Informationen über die Vergütungspolitik und –praktiken werden entsprechend den ESMA Empfehlungen offengelegt. Dabei enthält der Jahresbericht nach § 101 Abs. 3 KAGB neben den quantitativen Angaben zu der Gesamtvergütung, der Vergütung der Geschäftsführung, der Leiter der Kontrollfunktionen und deren Stellvertreter auch eine qualitative Beschreibung des Vergütungssystems.

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr 2020 hat die KVG insgesamt 3.983,3 Tausend Euro für das aus 35 Mitarbeitern bestehende Personal ohne Geschäftsführung aufgewendet, davon 566,2 Tausend Euro als variable Vergütung.

Die Vergütungen an Mitarbeiter der KVG, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft ausgewirkt hat, betrugen im Wirtschaftsjahr 2020 719,4 Tausend Euro.

Direkt aus dem Fonds gezahlte Vergütungen 0,00 Euro.

Beschreibung, wie die Vergütungen und gegebenenfalls sonstige Zuwendungen berechnet wurden

Die Vergütungsstruktur der Gesellschaft sieht neben festen Gehältern eine individuelle leistungsabhängige Vergütung vor. Die Höhe der leistungsabhängigen Zuteilung hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich des Konzernergebnisses, dem Ergebnis des Unternehmensbereichs und der individuellen Zielerreichung der quantitativen und qualitativen Ziele des einzelnen Mitarbeiters. Die Gesamtvergütung ist so bemessen, dass qualifiziertes Personal gefunden und gehalten werden kann.

Die Vergütung bei UBS Real Estate GmbH wird grundsätzlich in einem Prozess bestimmt, der für alle UBS Gesellschaften in Deutschland analog der globalen Vorgehensweise unter Berücksichtigung lokaler rechtlicher Anforderungen einheitlich ausgestaltet ist. UBS wendet konzernweit ein strukturiertes-diskretionäres Vergütungssystem an, in dem fixe und variable Vergütung jährlich auf Angemessenheit überprüft werden. Die fixe Vergütung wird im Jahresendprozess für das Folgejahr -sofern erforderlich- angepasst, die variable Vergütung wird anhand der Zielerreichung des vergangenen Jahres bestimmt. Individuelle Zielvereinbarungen können darüber hinaus sowohl quantitative als auch qualitative Ziele enthalten. Eine Gewichtung der Ziele ist dabei nicht zwingend prozentual festgeschrieben. Basis für die Entscheidungen insbesondere der leistungsabhängigen, variablen Vergütung sind das Geschäftsergebnis des UBS Konzerns, die Ergebnisse der Unternehmensgruppen, der Organisationseinheiten, der Lokationen und die individuelle Zielerreichung der quantitativen und qualitativen Ziele des einzelnen Mitarbeiters.

Ergebnisse der jährlichen Überprüfung der Vergütungspolitik

Die Vergütungspolitik wird jährlich im Rahmen eines Gremiums, bestehend aus Geschäftsführung, dem Aufsichtsratsvorsitzenden und einem Mitarbeiter der Abteilung Human Resources der KVG überprüft.

Zusammensetzung der Geschäftsführung

Peter Haltenberger

Gabriele Merz (bis 31. Dezember 2020)

Jörg Sihler (bis 15. November 2021)

Darstellung der Risikoausrichtung

Verträge und Entscheidungen, die sich wesentlich auf das Risikoprofil der UBS Real Estate GmbH oder eines von dieser verwalteten Investmentvermögen auswirken könnten, sind grundsätzlich den Geschäftsführern vorzulegen und von diesen freizugeben. So bedürfen beispielsweise der Erwerb und die Veräußerung einer für ein Investmentvermögen gehaltenen Immobilie der vorherigen Zustimmung mindestens zweier Geschäftsführer. Für bedeutende Baumaßnahmen oder etwa den Abschluss von wesentlichen Mietverträgen für Rechnung eines Investmentvermögens sind klar definierte interne Geschäftsprozesse vorhanden, deren Einhaltung stichprobenhaft von der Internen aber auch der Externen Revision überprüft werden.

Darstellung des Zurückbehaltungsmechanismus

Um sicherzustellen, dass die Mitarbeiter auf die längerfristige Profitabilität des Unternehmens fokussiert sind, wurde bereits in der Vergangenheit und auch in Zukunft konzernweit ein erheblicher Teil ihrer leistungsabhängigen Zuteilung bis zu fünf Jahre aufgeschoben, falls ihre Gesamtvergütung das Equivalent von einem festgesetzten Betrag überschreitet. Dies gilt grundsätzlich auch für solche Mitarbeiter der Konzerngesellschaften, die als identifizierte Mitarbeiter gemäß den AIFM Leitlinien eingestuft sind.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Zusätzliche Informationen

Der prozentuale Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten, beträgt 0%.

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement des AIF-Sondervermögens gemäß § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB

Leverage

Leverage bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Risiko des AIF-Sondervermögens und seinem Nettoinventarwert. Jede Methode mit der die KVG den Investitionsgrad des UBS (D) Euroinvest Immobilien erhöht (Hebelwirkung), wirkt sich auf den Leverage aus. Dies erfolgt in der Regel durch Kreditaufnahme oder in Derivate eingebettete Hebelfinanzierung.

Gemäß der Verordnung zur Ergänzung der AIFM-Richtlinie 2011/​61/​EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Level-II-Verordnung – AIFM-VO) ist der Leverage zwingend nach zwei Methoden zu berechnen. Hierzu wird vorbehaltlich der in Artikel 7 und 8 der AIFM-VO genannten Ausnahmeregelungen zunächst eine Umrechnung aller Derivate, inklusive der in Wertpapiere eingebetteten, in ein entsprechendes Basiswertäquivalent vorgenommen. Bei der Bruttomethode werden anschließend grundsätzlich die absoluten Werte aller relevanten Positionen des Fonds aufsummiert. Die Commitment-Methode baut auf der Bruttomethode auf, erlaubt aber Netting- und Hedging-Vereinbarungen.

Durch den Einsatz von Derivaten darf sich das Marktrisiko gemäß der Derivateverordnung höchstens verdoppeln (§7 Nr. 4 BAB).

Das AIF-Sondervermögen investiert überwiegend in Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sowie liquiden Mitteln in Form von z.B. Bankguthaben, Tagesgelder und Festgelder.

Kredite werden hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung aufgenommen. Sollten Immobilien bzw. Mieteinnahmen in Nicht-Euro-Währungen denominiert werden, so kann die KVG für das AIF-Sondervermögen Derivate zu Absicherungszwecken aufnehmen.

Bruttomethode

Das Risiko des jeweiligen Investmentvermögens wird durch dessen Nettoinventarwert dividiert. Zur Berechnung des Gesamtrisikos wird der Nettoinventarwert des Fonds abzüglich täglich verfügbarer Liquidität mit allen Nominalbeträgen der im Fonds eingesetzten Derivategeschäfte sowie Kredite summiert. Die Werte mit denen die Derivatgeschäfte bereits im Nettoinventarwert berücksichtigt sind, werden bei der Berechnung wieder eliminiert. Derivate können von der Gesellschaft zu Absicherungszwecken z.B. Fremdwährungspositionen eingesetzt werden.

Commitment-Methode

Zur Berechnung des Risikos eines Fonds nach der Commitment-Methode ist wie folgt zu verfahren:

Derivate, die zur Absicherung von Fremdwährungsrisiken eingesetzt werden und keine zusätzlichen Risikopositionen, keine zusätzliche Hebelfinanzierung und keine sonstigen Risiken mit sich bringen, werden nicht in die Berechnung einbezogen. Die Werte, mit denen die Derivategeschäfte bereits im Nettoinventarwert berücksichtigt sind, werden bei der Berechnung wieder eliminiert.

Werden aufgenommene Kredite investiert, so erhöhen diese das Risiko des Fonds in der Regel um den Gesamtbetrag dieser Kredite. Deshalb entspricht das Risiko stets mindestens der Höhe des Kredits, kann aber höher liegen, wenn die Höhe der mit dem Kredit getätigten Investition den Betrag des aufgenommenen Kredits übersteigt. Um eine doppelte Erfassung zu vermeiden, werden die Kredite, die zur Finanzierung des Risikos dienen, nicht angerechnet.

Berechnungsmethode beim AIF-Sondervermögen

Das Risiko des AIF-Sondervermögens wird sowohl nach der Bruttomethode als auch nach der Commitment-Methode berechnet. In beiden Fällen ist das Risiko die Summe der absoluten Werte aller Positionen des AIF-Sondervermögens, die entsprechend den gesetzlichen Vorgaben bewertet werden. Im Unterschied zur Bruttomethode sind bei der Commitment-Methode einzelne Derivategeschäfte oder Wertpapierpositionen miteinander zu verrechnen. Die Gesellschaft erwartet, dass das sowohl nach der Bruttomethode als auch nach der Commitment-Methode berechnete Risiko des AIF-Sondervermögens seinen Nettoinventarwert um das 2-fache nicht übersteigt. Abhängig von den Marktbedingungen kann der Leverage jedoch schwanken, so dass es trotz der ständigen Überwachung durch die Gesellschaft zu Überschreitungen der angegebenen Höchstmaße kommen kann.

Angaben zur Änderung des maximalen Umfangs des Leverage nach § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB

Analyse und Ergebnis

Abhängig von den Marktbedingungen kann der Leverage schwanken, so dass es zu einer kurzfristigen Überschreitung der angestrebten Marke kommen kann. Sollte im Rahmen der Analyse von der zuständigen Fachabteilung eine Überschreitung festgestellt werden, so ist unverzüglich eine Meldung mit einer geeigneten Handlungsempfehlung an die Geschäftsleitung sowie an den Portfoliomanager zu geben. Angaben zum Risikoprofil nach § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB

Gemäß § 30 KAGB muss UBS Real Estate GmbH über einen angemessenen Liquiditätsmanagementprozess für das AIF-Sondervermögen verfügen.

Dies beinhaltet:

Angaben zum Risikoprofil sowie zu den Risikomanagementsystemen nach § 300 Abs. 1 Nr. 3 KAGB

Gegenstand des Risikomanagements sind alle bei der Verwaltung der AIF-Sondervermögen in Betracht kommenden Risikoarten. Auf Ebene der AIF-Sondervermögen zählen hierzu in der Regel:

Dabei müssen mindestens die folgenden quantitativen und qualitativen Risikolimits abgedeckt werden:

Gemäß Artikel 44, Abs. 1 der Level II VerO muss ein Alternativer Investmentfonds Manager (AIFM) für jeden von ihm verwalteten Alternativen Investmentfonds (AIF) quantitative und qualitative Risikolimits einrichten und umsetzen. Risikolimits werden für wesentliche Risiken definiert und werden von der Geschäftsleitung genehmigt. Eine Überprüfung der Einstufung erfolgt laufend, Änderungen müssen entsprechend genehmigt werden.

Liquiditätsrisikomanagement Verfahren

Die Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung von Liquiditätsrisiken gemäß § 30 KAGB sind Bestandteil eines ganzheitlichen Risikomanagementprozesses innerhalb der UBS Real Estate GmbH und werden abteilungsübergreifend sichergestellt. Hierbei werden auch Risikoindikatoren (z.B. überdurchschnittlich hohe Anteilscheinrückgaben) und -korrelationen (z.B. auslaufende Kreditverträge) berücksichtigt, die ein frühzeitiges Erkennen von Einflüssen auf die Liquiditätssituation sowie eine unverzügliche Umsetzung von Maßnahmen ermöglichen.

Der Liquiditätsmanagementprozess ist dabei in sämtliche Investmentprozesse (Akquisition, Bewirtschaftung der Immobilie sowie Verkauf) integriert. Dem Lebenszyklus der Immobilie im Investmentvermögen entsprechend, sind dabei die Abteilungen Acquisition & Disposition (z.B. Ankaufs-Kalkulation, Cash Flow bei Verkauf) und Asset Management (laufende Mieteinnahmen und Instandhaltungen) eingebunden. Die Datenzusammenführung und -aufbereitung wird durch die Abteilung Fund Administration gewährleistet. Die Gesamtsteuerung erfolgt durch die Geschäftsleitung und das Portfoliomanagement.

Steuerungstools

Zur laufenden Steuerung, Planung, Überwachung und als Grundlage für alle weiteren beschriebenen Berechnungen dient ein auf Excel basierter „Liquiditätsstatus“. UBS Real Estate GmbH erstellt nachfolgend aufgeführte Liquiditätsmeldungen. Diese wird dem jeweiligen Portfoliomanagement unverzüglich nach Fertigstellung vorgelegt. Ferner erfolgt eine Ad-hoc-Information bei allen liquiditätsrelevanten Ereignissen.

Liquiditätsprofil

Liquidität fließt dem Investmentvermögen durch Anteilschein-Ausgaben, Immobilienverkäufe, aus den Mieteinnahmen der Objekte, den Zinszahlungen aus Gesellschafterdarlehen und den Ausschüttungen aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu.

Die jeweiligen Investmentvermögen investieren im Wesentlichen in Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (nachfolgend unter dem Begriff Immobilien zusammengefasst) und somit in überwiegend illiquide Vermögensgegenstände. Darüber hinaus erfolgen Investments in Form von täglich verfügbaren Anlagen (z.B. Bankguthaben und Tagesgelder) und Investments mit einem kurzfristigen Anlagehorizont (z.B. Festgelder mit einer Laufzeit von einem bis zu zwölf Monate).

Demgegenüber stehen Verbindlichkeiten mit ebenfalls unterschiedlichen Fälligkeiten. Die Gesellschaft nimmt zur Finanzierung von Immobilien Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten auf. Der Verlängerungsprozess erfolgt rund drei bis sechs Monate vor der jeweiligen Darlehens-Endfälligkeit in Abhängigkeit der Portfolio-Strategie (z.B. geplanter Objektverkauf, vorhandener Leverage). Sollte eine Verlängerung des Darlehens aus unterschiedlichen Gründen nicht möglich sein, so verbleibt der Gesellschaft ein ausreichender Zeitraum, um alternative Finanzierungskonzepte umzusetzen. Kurzfristige und mittelfristige Verbindlichkeiten (z.B. laufende Bewirtschaftung der Immobilien, Ausschüttung) werden aus der laufenden Liquidität (Mieteinnahmen) abgedeckt.

Maßnahmen zur aktiven Liquiditätsgenerierung

UBS Real Estate GmbH hat unterschiedliche Methoden zur aktiven Liquiditätsgenerierung identifiziert. Zeichnet sich auf Basis der vorgenannten Modelle ein Liquiditäts-Engpass ab, stehen dem Portfolio-Management unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung.

Diese Maßnahmen finden stets in enger Abstimmung zwischen Portfolio-Management und der Geschäftsleitung unter Einbindung der jeweiligen Fachabteilungen statt. Die Entscheidungen werden von der Geschäftsleitung getroffen.

Einzuleitende Maßnahmen bei sich abzeichnenden Unterschreitungen definierter Grenzen:

Liquiditätsstresstest (§ 30 Abs. 2 KAGB)

Die KVG ist gemäß § 30 Abs. 2 KAGB verpflichtet, einen regelmäßigen Liquiditätsstresstest durchzuführen. Die detaillierte Art und Ausgestaltung des Stresstests richtet sich nach dem jeweiligen Investmentvermögen. Im Rahmen des Liquiditätsrisikomanagement Prozesses werden umfangreiche Analysen u.a. auch geplante Liquiditätsentwicklungen erstellt.

Liquiditätsstresstests werden auf Basis des monatlich intern erstellten Liquiditätsstatus angefertigt und um verschiedene Szenarien ergänzt. Dabei können die jeweiligen Stressfaktoren angepasst und unterschiedliche Szenarien gerechnet werden. Auch Informationen der Fachabteilungen können einfließen. Somit liefert der Stresstest die Möglichkeit, unterschiedlich und flexibel Szenarien zu rechnen und liefert deshalb auch nicht nur ein starres Ergebnis.

Mögliche Stressparameter:

Zunächst wird für das AIF-Sondervermögen als Worst-Case-Szenario davon ausgegangen, dass sämtliche, bekannten liquiditätsbeeinflussenden Sachverhalte zum Stichtag eintreten. Darüber hinaus fließen die Ergebnisse des Zinsstresstests für Kredite mit Zinsbindungen von bis zu einem Jahr ein. Zusätzlich werden Anteilscheinrückgaben für sogenannte Altanleger (gemäß § 12 Nr. 4 und 5 Allgemeine Anlagebedingungen) berücksichtigt.

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An UBS Real Estate GmbH

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. September 2020 bis zum 31. August 2021, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. August 2021, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. September 2020 bis zum 31. August 2021 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der UBS Real Estate GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der UBS Real Estate GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch UBS Real Estate GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens – sofern einschlägig – anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

UBS Real Estate GmbH
Theatinerstraße 16, D-80333 München
www.ubs.com

Kontakt:

© UBS 2021. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.