DWS Grundbesitz GmbH: Jahresbericht zum 30. September 2021 grundbesitz europa – IC;grundbesitz europa – RC DE000A0NDW81; DE0009807008

DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

grundbesitz europa

Jahresbericht zum 30. September 2021

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. Oktober 2021) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 30. September 2021)

¹⁾  Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
²⁾  Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. Oktober eines Kalenderjahres und endet am 30. September des darauffolgenden Kalenderjahres.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Kennzahlen im Überblick

grundbesitz europa im Überblick zum 30. September 2021

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz europa im Zeitraum vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

Die COVID-19-Pandemie prägte auch das Geschäftsjahr 2020/​2021. Büroimmobilien, mit rund 50% nach Mietertrag der größte Anteil aller Nutzungsarten am Gesamtportfolio des grundbesitz europa, erwiesen sich in diesem Umfeld nach wie vor weitgehend widerstandsfähig, während Einzelhandelsimmobilien weiterhin von reduzierten Mieteinnahmen betroffen waren. Für diese Mietforderungen wurden, soweit möglich, Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen. Darüber hinaus hat das Fondsmanagement weiterhin für offene Forderungen fortlaufend und in angemessenem Umfang Risikovorsorge getroffen. Mit Beginn der erneuten Öffnungen im Frühjahr 2021 in den verschiedenen europäischen Ländern konnte für Studentisches Wohnen eine Erholung mit steigenden Buchungen verzeichnet werden. Über das Geschäftsjahr konnte grundbesitz europa die Vermietungsquote unter anderem durch diese temporär erwarteten Effekte steigern.

Die Verkehrswerte der Einzelhandelsimmobilien und der studentischen Wohnimmobilien im Portfolio reduzierten sich weiterhin leicht, da die unabhängigen Sachverständigen u.a. Abschläge für entfallende Umsatzmieten, Mietreduzierungen und Mietausfälle kalkulierten. Für das einzige Hotel im Portfolio von grundbesitz europa blieb die Entwicklung der Pandemie ohne Auswirkungen. Demgegenüber konnten die Büroimmobilien in Toplagen Wertzuwächse verzeichnen.

Insgesamt war die Bewertung über das Gesamtportfolio leicht positiv, stabilisierend wirkte sich dabei die breite Diversifizierung über verschiedene Nutzungsarten innerhalb des Immobilienportfolios aus.

Einen positiven Beitrag zur Fondsperformance leistete das Liquiditätsportfolio des Fonds im Geschäftsjahr. Die Kapitalmärkte waren geprägt von den Pandemie-Maßnahmen der globalen Notenbanken. Die Europäische Zentralbank leistete durch das sogenannte „PEPP“ (Pandemic Emergency Purchase Programme) einen signifikanten Beitrag zu dieser Stabilität, welche deutlich in den Entwicklungen der Risikoabstände bei den entsprechenden Anleihen abzulesen war. Das Anleiheportfolio war in seiner Zusammensetzung und Laufzeit zu Gunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Situation angepasst.

Das Fondsvermögen erhöhte sich, unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr im Dezember 2020, von 9.644,2 Mio. EUR (30. September 2020) auf 9.902,3 Mio. EUR zum Ende des Geschäftsjahres. Die Nettomittelzuflüsse beliefen sich insgesamt auf 221,8 Mio. EUR. Die Liquiditätsquote lag zum 30. September 2021 bei 13,9% des Fondsvermögens.

Die Wertentwicklung von grundbesitz europa im Zeitraum vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 belief sich auf 2,3% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,7% je Anteil in der Anteilklasse IC (alle Angaben nach BVI-Methode).

Neben dem aktiven Management der Bestandsobjekte konnten trotz pandemiebedingter Einschränkungen erneut verschiedene Immobilientransaktionen erfolgreich abgeschlossen werden. Insgesamt wurden 15 Objekte bis zum 30. September 2021 in den Immobilienbestand des Fonds übernommen. Für zwei weitere Projektentwicklungen in Spanien wurden die Kaufverträge unterzeichnet, diese werden jedoch erst nach dem Berichtsstichtag in den Bestand übergehen.

Die Neuakquisitionen erfolgten in verschiedenen europäischen Ländern, sowohl in Regionen, in denen grundbesitz europa bereits über andere Liegenschaften verfügt, als auch an Standorten, in denen der Fonds nun erstmals investiert ist. So ging im Dezember 2020 die über eine Beteiligungsgesellschaft erworbene Logistikimmobilie „Stellar“ in Jönköping in den Bestand des Fonds über, das erste Objekt in Schweden. Weiter ausgebaut wurde dagegen der Anteil in Finnland, der sich durch den Übergang zweier Büroobjekte mit angeschlossener Gastronomienutzung in Espoo nahe Helsinki auf nun fünf Immobilien erhöhte.

Das bereits im vorausgegangenen Geschäftsjahr erworbene Wohnimmobilienportfolio „Carmel“ in den Niederlanden wurde um zwei weitere Neubaufertigstellungen in Den Haag ergänzt. Mit dem Objekt „Peckham Place“ im Süden Londons verfügt grundbesitz europa nun neben den bestehenden Investments im Bereich Studentisches Wohnen erstmals über eine Wohnimmobilie in Großbritannien. Der Erwerb einer Büroimmobilie in Danzig, Polen, sowie einer Beteiligung an einem aus fünf Objekten bestehenden Logistikportfolio in Frankreich ergänzen das Portfolio weiter.

Mit dem Erwerb der Büroimmobilie „UP!“ in Berlin ging die zwischenzeitlich einhundertste Immobilie im Mai 2021 in das Portfolio des Fonds über. Die Beteiligung an der Logistikimmobilie „Spectrum“ in Hamburg erfolgte im Juni 2021. Im August 2021 erfolgten zwei Besitzübergänge von insgesamt sechs Bauphasen der Projektentwicklung „Cheevers & Haliday“ in Dublin, für die der Kaufvertrag im Juli 2020 unterzeichnet wurde.

Im Berichtszeitraum wurden zwei Verkäufe von Büroimmobilien in Madrid und London getätigt. Das Immobilienportfolio wird fortlaufend auf veräußerbare Immobilien analysiert, die nach Auffassung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen.

Durch die vorgenannten Transaktionen ist das Immobilienportfolio des grundbesitz europa im Geschäftsjahr 2020/​2021 auf 100 Objekte mit einem Gesamtvolumen nach Verkehrswerten von 9.746,0 Mio. EUR angewachsen (30. September 2020: 87 Objekte, 8.449,6 Mio. EUR). Die Diversifikation der Nutzungsarten konnte durch die Ankäufe von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien und mehrerer Logistikimmobilien weiter gesteigert werden.

Die direkt und indirekt gehaltenen Objekte verteilen sich auf insgesamt zwölf europäische Länder, worunter Deutschland mit 27,8% und Großbritannien mit 23,0% gemessen am Verkehrswert weiterhin die Schwerpunkte bilden. Die Entwicklung Großbritanniens seit dem Austritt aus der Europäischen Union im Januar 2020 wird weiterhin sorgfältig beobachtet und bewertet, An- oder Verkäufe in diesem Markt werden analysiert.

Zum Stichtag 30. September 2021 waren 92,2% des Gesamtportfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag), bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durchschnittlich 90,1%.

Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 1.599,0 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 30. September 2021 bei 16,4% des Immobilienvermögens und damit unter dem gesetzlichen Grenzwert von 30% (30. September 2020: 1.281,1 Mio. EUR bzw. 15,2%). Zusätzlich bestehen Kreditlinien für kurzfristige Fremdkapitalaufnahme.

Seit dem Inkrafttreten der EU-Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor am 10. März 2021 enthalten die vorvertraglichen Informationen für das Sondervermögen grundbesitz europa Erläuterungen zur Integration von Nachhaltigkeitsrisiken bei den Investitionsentscheidungen sowie zu den Ergebnissen der Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen von Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite des Finanzproduktes.

Vor dem Hintergrund von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung wurden nun mit Wirkung zum 1. Oktober 2021 die Anlagebedingungen um eine Regelung ergänzt, dass bei Erwerb und Bewirtschaftung von Immobilien auch die ökologischen Merkmale berücksichtigt werden sollen, die die Kapitalgesellschaft für das Sondervermögen bewirbt. Im Zuge der Anpassung wurden auch verschiedene Änderungen berücksichtigt, die sich aus dem zum 2. August 2021 in Kraft getretenen sogenannten „Fondsstandortgesetz“ (Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland) ergeben. Diese beziehen sich insbesondere auf die Modalitäten und die Bekanntmachungsfrist im Fall von künftigen Änderungen der Anlagebedingungen und bringen darüber hinaus für den Fonds Erleichterungen für die Gewährung von Gesellschafterdarlehen an Immobilien-Gesellschaften mit sich.

Über Entwicklungen des Fonds im Bereich Nachhaltigkeit werden wir unsere Anleger auch künftig informieren.

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach den starken, durch die Corona-Pandemie bedingten Verwerfungen im Jahr 2020 zeigt sich die europäische Wirtschaft im Jahresverlauf 2021 erholt, aber noch nicht auf Vorkrisenniveau. Zwar stützt grundsätzlich der wiederbelebte Welthandel, der nach einem Rückgang von 6% im Jahr 2020 im Jahresverlauf 2021 mit einem Zuwachs von 12% deutliche Anstiege verzeichnen dürfte. Auch Frühindikatoren wie der Einkaufsmanager-Index zeigten sich im Oktober 2021 positiv, wenngleich mit nachlassender Dynamik. Mit einem Indexstand von 54,3 lag der Oktoberwert für die Eurozone über der neutralen Schwelle von 50, aber auch dem Langzeit-Durchschnitt von 53. Dennoch ist dies nach dem 15-Jahres-Hoch im Juli bereits der dritte Monatsrückgang in Folge, wobei sich die Wirtschaft am stärksten in Deutschland abkühlte, aber auch in Frankreich der tiefste Stand seit April erreicht wurde.

Letztlich blieb die Corona-Pandemie und damit verbundene Effekte wie Lockdowns und Impffortschritt insbesondere zu Jahresbeginn ein bestimmender Faktor für die wirtschaftliche Erholung, nicht zuletzt aufgrund neuer Virus-Mutationen. Mittlerweile treten Folgeerscheinungen wie Transport- und Logistikprobleme, Produktionsengpässe infolge fehlender Vorprodukte, steigende Rohstoffpreise sowie eine anziehende Inflation immer stärker in Erscheinung und belasten damit die wirtschaftliche Entwicklung weltweit und in Europa. So wird für die Eurozone in diesem Jahr mit einem Anstieg der Inflation auf 2,4% gerechnet, während für Deutschland sogar 3% erwartet werden. In Frankreich und Italien fällt der Inflationsdruck mit 1,7% bzw. 1,9% bedeutend geringer aus, dennoch könnte dies geldpolitische Maßnahmen auf europäischer Ebene nach sich ziehen.

Konkret wird in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung in Europa nach der coronabedingten Schwächephase im Jahr 2020, mit negativem Wirtschaftswachstum der Eurozone von -6,5%, eine positive Entwicklung und einsetzende Erholungsphase erwartet. So hat das Wirtschaftswachstum im zweiten Quartal 2,3% erreicht und dürfte im dritten Quartal erneut bei etwa 2% liegen. Entsprechend wird für das Gesamtjahr 2021 mit einem Wachstum von 5% gerechnet. Deutschland weicht mit erwarteten 2,5% vom Durchschnitt der Eurozone deutlich ab, wohingegen in Frankreich mit 6,2% und UK mit 7,3% eine starke wirtschaftliche Erholung unterstellt wird.

Nachdem das verarbeitende Gewerbe in den vergangenen Monaten durch fehlende Vorprodukte und steigende Rohstoff- und Energiepreise ausgebremst wurde, bleiben der Dienstleistungssektor und der private Konsum als Stützen der wirtschaftlichen Erholung. Während im Gastgewerbe- und Servicebereich tendenziell im weiteren Jahresverlauf auch weiterhin Corona-induzierte Einschränkungen drohen, dürfte insbesondere die aufgestaute Konsumenten-Nachfrage die wirtschaftliche Erholung befeuern.

Mit einem Zuwachs von +3,7% im zweiten Quartal 2021 und einem erwarteten Wachstum von ebenfalls 3,7% auf Jahressicht entwickelt sich der private Konsum aktuell zum stärksten Treiber der wirtschaftlichen Erholung in Europa.

(Datenquellen: Oxford Economics, Markit 10/​2021)

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten haben sich im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021 um 30 Basispunkte leicht erhöht, aber notierten letztlich weiter im negativen Bereich. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen notierten am 1. Oktober 2020 bei -0,536% p.a. und lagen zum Ende des Berichtszeitraums bei -0,199% p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden Staatsanleihen sind im Berichtszeitraum um weitere 10 Basispunkte gefallen, die Trading-Range belief auf ganze 15 BP. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. Oktober 2020 bei -0,598% p.a., am letzten Handelstag im September 2021 bei -0,673% p.a.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Entwicklungen auf den Immobilienmärkten

Der europäische Immobilienmarkt ist nach unserer Einschätzung in eine beginnende Erholungsphase eingetreten, wenngleich die Pandemie deutliche Spuren an den Märkten hinterließ. Entsprechend hat das Jahr 2020 die europäischen Immobilienmärkte infolge von Lockdowns und Grenzschließungen vor große Herausforderungen gestellt, allerdings erfolgten auch umfangreiche Stützungs- und Hilfsmaßnahmen seitens der jeweiligen Regierungen, Zentralbanken und europäischen Institutionen. Dank dieser Subventionen, Ausfallgarantien, Steuererleichterungen und sozialen Sicherungsmaßnahmen konnten vielfach Insolvenzen verhindert und damit deutlich steigende Arbeitslosenzahlen verhindert werden, zumal solide Ausgangsbedingungen wie niedrige Leerstände und moderate Bautätigkeit die immobilienmärkte zusätzlich stützten.

Nichtsdestotrotz hat die Corona-Pandemie in den vergangenen 12-18 Monaten insbesondere im Hotel- und Einzelhandelssektor für Verwerfungen gesorgt. Ladenschließungen und fehlende internationale Touristen haben den stationären Einzelhandel belastet und für signifikante Mietausfälle gesorgt. Als Folge daraus ging die Flächennachfrage stark zurück und gerade die seit Jahren gebeutelten Shopping Center verzeichneten im ersten Quartal 2021 den bisher stärksten jährlichen Leerstandsanstieg und neuerliche Mietrückgänge von 8,5%.

Auch am europäischen Büromarkt hinterließ die Pandemie ihre Spuren. Lag die durchschnittliche Leerstandsrate zu Beginn der Pandemie noch bei 6,3%, dem niedrigsten Wert seit 2002, stieg sie bis zum Frühjahr 2021 um 130 Basispunkte an. Positive Abweichungen konnten hier beispielsweise die deutschen Top-7 Büromärkte erzielen, die bis zum Jahresende lediglich um rund 90 Basispunkte auf rund 4,8% steigen dürften. Auch Mietniveaus korrigierten auf europäischer Ebene leicht um rund 1,3% und damit deutlich weniger stark als befürchtet, wobei sich hier insbesondere Großbritannien und die nordischen Märkte positiv abheben. Die einsetzende Erholung der Flächennachfrage und moderate, durch die Pandemie zum Teil verzögerte Fertigstellungsvolumen stützen den Büromarkt zusätzlich.

Wesentlich freundlicher zeigten sich europäische Logistikmärkte, die in weiten Teilen sogar von der Krise und dem starken Wachstum im Onlinehandel profitieren konnten. Die Flächennachfrage blieb hoch und Mietniveaus haben erneut angezogen. Auf Jahresbasis lagen Spitzenmieten rund 1,4% über dem Vorjahreswert, was für Logistikobjekte in der Langfristbetrachtung und vor dem Hintergrund der Pandemie durchaus einen beachtlichen Anstieg bedeutet. Auch die europäischen Wohnungsmärkte zählen zu den Gewinnern der Krise, konnten sie doch ihren defensiven Charakter voll zur Geltung bringen. Dies betrifft insbesondere die etablierten Wohnungsmärkte in Deutschland, den Niederlanden oder Skandinavien. Mietausfälle und Leerstandszunahmen blieben die Ausnahme und Mietniveaus korrigierten tendenziell im Spitzensegment, wo sich die verringerte Nachfrage nach kleinteiligen, befristeten Mietverträgen und möbliertem Wohnen am stärksten bemerkbar machte.

(Datenquellen: DWS 07-10/​2021)

Entwicklungen auf den Investmentmärkten

Die europäischen Investmentmärkte stehen weiterhin im Zeichen der Corona-Pandemie. Zwar konnte sich die Investmentdynamik im Verlauf des Jahres 2021 weitgehend stabilisieren und von ihrem Tiefstand zu Jahresbeginn 2020 erholen, dennoch liegen Transaktionsvolumen weiterhin unter den Vorkrisenniveaus zum Jahresbeginn 2020. Wurden in der 12-Monats-Betrachtung im ersten Quartal 2020 europaweit noch Immobilien im Wert von über 330 Mrd. EUR gehandelt, lag der annualisierte Wert im dritten Quartal 2021 bei rund 270 Mrd. EUR. Dies entspricht einem Rückgang um rund 20%, gegenüber Vorjahresquartal sind dies immerhin noch rund 8%.

Auf regionaler Ebene zeigen sich hierbei deutliche Unterschiede. Während die britischen Immobilienmärkte eine signifikante Erholung auf knapp 65 Mrd. EUR verzeichneten und mit jeweils rund 20% sowohl deutlich über dem Vorjahreswert, als auch über dem Vorkrisenniveau liegen, verlief die Erholung in anderen Märkten deutlich schleppender. In Deutschland wurde zwar ein ähnliches annualisiertes Transaktionsvolumen von knapp 64 Mrd. EUR im dritten Quartal erzielt, allerdings liegt der Wert rund 20% unter dem Vorjahresergebnis. Auch in Frankreich konnten die Transaktionsvolumen bisher nicht an alte Bestmarken anknüpfen. Hier stagniert der Investmentmarkt bei knapp 30 Mrd. EUR, was den niedrigsten Wert seit 2017 markiert. Spanien oder die Niederlande konnten sich hier gegenüber Vorjahr stärker erholen.

Auf sektoraler Ebene liegen Logistikimmobilien klar in der Anlegergunst vorn. Mit über 50 Mrd. EUR wurde im dritten Quartal 2021 das bisher stärkste Jahresergebnis gemessen. Auch Wohnimmobilien liegen mit über 60 Mrd. EUR nahe ihrer Höchststände aus Vorkrisenzeiten. Büroinvestments, Einzelhandelsimmobilien und Hotelobjekte folgen mit einigem Abstand dahinter, konnten sich mit Ausnahme des Einzelhandels allerdings bereits erholen.

Trotz der weiterhin verhaltenen Investmentaktivität rechnen wir perspektivisch mit einem neuerlichen Anstieg der Transaktionsvolumen und einer nachlassenden Polarisierung hinsichtlich der Sektorallokation. Letztlich bleibt die Attraktivität von Immobilienanlagen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld hoch, entsprechend rechnen wir auch mittelfristig mit weiterer Renditekompression.

(Datenquellen: DWS 07/​2021, RCA 10/​2021)

Anlagestrategie des grundbesitz europa

Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.

Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR sowie selektiv in Ländern außerhalb der EU/​des EWR. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ im aktuellen Verkaufsprospekt sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Fonds, der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien investiert sein, die in einem Mitgliedstaat der EU oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den EWR belegen sind.

Der Fonds investiert in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.

Die vom Fonds gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus.

Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen. Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Die regulatorischen Anforderungen an den Inhalt und das Format der nach der Offenlegungsverordnung offenzulegenden Informationen befinden sich derzeit teilweise noch in der Entwicklung und Konkretisierung.

Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 erzielte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 221,8 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen stieg von 9.644,2 Mio. EUR (Stand: 30. September 2020) auf 9.902,3 Mio. EUR (+2,7%) zum 30. September 2021.

Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf 819,4 Mio. EUR leicht reduziert (30. September 2020: 825,4 Mio. EUR). Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 8,3% des Gesamtfondsvermögens.

Die liquiden Mittel reduzierten sich durch die getätigten Immobilienankäufe auf einen Betrag in Höhe von 1.377,6 Mio. EUR. Das Liquiditätsportfolio wird gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

Ergebnisse des Fonds

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/​2021 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,3% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,7% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).

Die Ausschüttung zum 15. Dezember 2021 beträgt in der Anteilklasse RC 0,90 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse RC beträgt 0,89 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,10 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,08 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2021)

^* Auflegung des Fonds am 27.10.1970, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz europa

Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichtsstichtag 100 Immobilien, davon sind 44 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von 4.441,5 Mio. EUR.

Über Immobilien-Gesellschaften werden 56 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 5.304,4 Mio. EUR gehalten, davon 49 Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Sieben Objekte werden über Minderheitsbeteiligungen gehalten.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

Nach dem Jahressollmietertrag überwiegt weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio von grundbesitz europa. Diversifizierung erfährt der Fonds durch Anteile an Einzelhandel, Wohnen und Logistik. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

Die 44 direkt gehaltenen Immobilien sowie die 56 über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind regional über zwölf Länder breit diversifiziert.

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Größenklassen der Fondsimmobilien

Bei den 17 Objekten mit einem Verkehrswert über 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro- und Einzelhandelsimmobilien in verschiedenen Ländern. 50 Immobilien haben einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR.

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Immobilien nach Größenklassen

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Zehn Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden im Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:

Jönköping (SE) – Logistikimmobilie „Stellar“

Im Dezember 2020 investierte der Fonds grundbesitz europa mit einem Volumen von rund 141,6 Mio. EUR erstmals in Schweden. Der aus drei Bauteilen mit einer Gesamtmietfläche von 112.023 m² bestehende Komplex zählt zu einem der größten eigenständigen Verteilzentren in den nordischen Ländern. Die modernen, teils vollautomatischen Sortier- und Lagergebäude lassen effiziente und leistungsstarke Logistikoperationen zu, um die Länder Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland zu bedienen. Der Logistik-Komplex ist langfristig an eines der größten Elektronikunternehmen Nordeuropas vermietet.

Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 141,6 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 10. Dezember 2020.

Danzig (PL) – Bürogebäude „NEON“

Im Februar 2021 wurde die Büroimmobilie „NEON“ in der polnischen Hafenstadt Danzig erworben.

Das Büroobjekt wurde Ende 2019 fertiggestellt und liegt im Alchemia Business Park, der zentral zwischen Danzig und Gdynia liegt. „NEON“ bietet Büro-Nutzflächen von mehr als 33.000 m² über elf Stockwerke. Hinzu kommen Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und rund 300 Parkplätze in zwei unter- und zwei oberirdischen Stockwerken. Die Immobilie hat die „LEED Platinum“ Zertifizierung erhalten und entspricht damit dem höchsten international etablierten Nachhaltigkeitsstandard.

Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 82,1 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 11. Februar 2021.

London (GB) – Wohnimmobilie „Peckham Place“

Im März 2021 wurde die Wohnimmobilie „Peckham Place“ im Süden der britischen Hauptstadt London erworben. Die Immobilie ist Teil eines neu errichteten Ensembles in einem sich wandelnden Stadtteil. Das kürzlich errichtete Anwesen Idaline Court ist Teil der breiteren Peckham Place-Entwicklung und besteht aus einem mehrstöckigen Apartmentkomplex mit 108 hochwertigen Mieteinheiten. Es wurde gemäß dem Kodex für nachhaltiges Wohnen erbaut und bietet unterschiedliche Grundrisse mit jeweils eigenem Balkon. Peckham Place bietet eine hervorragende Verkehrsanbindung an das Zentrum von London und ist insbesondere an die Londoner City und das Westend gut angebunden. Verkäufer des Objektes ist eine britische Wohnbaugesellschaft.

Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 64,3 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 19. März 2021.

Lille, Nîmes u.a. (FR) – Logistikimmobilien-Portfolio „Omega“

Im März 2021 wurde für insgesamt rund 241,5 Mio. Euro ein Logistikimmobilien-Portfolio, bestehend aus fünf Objekten, in Frankreich erworben. Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS verwalteten offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz europa zu 40% beteiligt.

Der Kaufvertrag für das Logistikimmobilien-Portfolio „Omega“ wurde am 27. Januar 2021 unterzeichnet. Die vier im Großraum Lille sowie ein nahe Nîmes gelegenes Objekt wurden zwischen 2014 und 2017 errichtet und verfügen über eine Nutzfläche von insgesamt rund 206.000 m². Das Portfolio ist vollständig und weitestgehend langfristig an fünf unterschiedliche Nutzer vermietet. Vier Objekte sind bereits mit den Nachhaltigkeitszertifikaten „BREEAM“ und „HQE“ ausgezeichnet, für das fünfte Objekt wird ebenfalls eine kurzfristige Zertifizierung angestrebt.

Das Kaufpreisvolumen betrug für grundbesitz europa rund 96,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 23. März 2021.

Berlin (DE) – Büroprojektentwicklung „Up!“

Am 30. November 2018 wurde der Kaufvertrag für eine Projektentwicklung in Berlin unterzeichnet. Die Übernahme der Büroimmobilie in den Bestand mit rund 48.400 m² ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig.

Der Kaufpreis betrug 314,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 7. Mai 2021.

Hamburg (DE) – Logistikimmobilie „Spectrum“

Im Juni 2020 wurde gemeinsam mit einem anderen Sondervermögen für rund 189 Mio. Euro eine Logistikimmobilie in Hamburg erworben. grundbsesitz europa ist an der Immobilien-Gesellschaft zu 55% beteiligt.

Das Objekt liegt im Südosten Hamburgs in unmittelbarer Nähe zum Autobahnkreuz der wichtigen Nord-Süd-Verbindung A 1 und der ostwärts verlaufenden A 25. Der Hamburger Hafen ist rund 12 km von der neuen Fondsimmobilie entfernt. Die Objektlage ist angesichts der guten Fernverkehrsanbindung und der Nähe zum Stadtzentrum sowie dem Hafen einer der attraktivsten und am stärksten nachgefragten Logistikstandorte im Großraum Hamburg sowie Deutschlands und weist nahezu keinen Leerstand aus.

Die moderne Logistikimmobilie „Spectrum“ hat aktuell eine Nutzfläche von rund 77.100 m² und wird bis zum Jahr 2022 um eine Logistikhalle mit rund 18.800 m² erweitert. Der Komplex ist langfristig an eines der größten europäischen Logistikunternehmen vermietet. Auf dem rund 160.000 m² großen Grundstück gibt es 249 Pkw- und 20 Lkw-Parkplätze.

Der anteilige Kaufpreis betrug 84,5 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 1. Juni 2021.

Ein Objekt ist vor dem Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen und wurde im Berichtzeitraum fertiggestellt:

London (GB) – „Pavilion Court“

Am 28. Februar 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwicklung einer Studentenwohnanlage unterzeichnet. Der Grundstücksankauf und Besitzübergang erfolgte am 8. März 2019 und die Zahlung der Kaufpreisraten erfolgt gemäß Baufortschritt. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 127,8 Mio. EUR.

Die Fertigstellung der Studentenwohnanlage in Wembley mit zwischenzeitlich auf 699 aufgestockten Zimmern erfolgte am 24. September 2021.

Vier Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:

Den Haag (NL) – „Carmel Wohnportfolio“

Das Wohnportfolio „Carmel“ besteht aus insgesamt acht sogenannten Clustern, die in mehreren Tranchen erworben wurden und jeweils verschiedene Einzelobjekte zusammenfassen. Sechs dieser Cluster befanden sich bereits im Bestand des Fonds, im Berichtszeitraum sind nun zwei weitere übergegangen. Es handelt sich hierbei um ein mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 288 Wohneinheiten und einer Gesamtmietfläche von rund 12.700 m², das aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen besteht und über insgesamt 92 Parkmöglichkeiten im Gebäude bzw. im Nachbargebäude verfügt. Die Wohnungen befinden sich in einer Größenordnung zwischen 41 m² und 72 m², verfügen über voll ausgestattete Bäder und offene Wohnküchen, haben einen Balkon und sind mittels Aufzug erreichbar.

Das Kaufpreisvolumen für diese Einheiten betrug für grundbesitz europa rund 66,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 30. Oktober 2020.

Darüber hinaus hat das Fondsmanagement im Berichtszeitraum ein weiteres Wohnimmobilien-Portfolio mit insgesamt 369 Wohnungen in Den Haag angekauft, dessen Einzeleinheiten in drei bereits bestehende Cluster eingebracht wurden und diese erweitern. Der Kaufpreis betrug rund 70,9 Mio. EUR, der Bestandsübergang erfolgte am 2. Juni 2021.

Espoo (FI) – Büroimmobilie „Keilalampi“ und „Pavillons“

Im März 2021 konnte das Bürogebäude „Keilalampi“ und die zwei dazu gehörigen „Pavillons“ in den Bestand des Fonds übernommen werden. Diese Immobilien ergänzen die bereits im März 2020 erworbene Büroimmobilie an diesem Standort.

Das mehrgeschossige Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von rund 13.600 m² wurde 1994 erbaut und in den Jahren 2020/​2021 umfangreich modernisiert. Dabei erfolgten u. a. Modernisierungen an der Gebäudetechnik, der Fassade und den Büroflächen bzw. Innenräumen. Mit Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen wird das Nachhaltigkeitszertifikat „LEED Gold“ angestrebt. Alle Flächen sind vollständig und langfristig vermietet, Hauptmieter ist eine finnische Versicherung.

Mit dieser Immobilie wurden auch zwei neu errichtete Pavillons mit gesamt rund 1.080 m² Gastronomie- und Servicefläche erworben, die sich auf einem neu angelegten, öffentlichen Stadtplatz vor dem Gebäude befinden. Neben dem direkten Zugang zur Metro auf Straßenebene befindet sich unterhalb der Gebäude eine Tiefgarage mit 193 Parkplätzen.

Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 86,4 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 31. März 2021.

Neun Objekte wurden im oder vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben und sind noch nicht fertiggestellt:

Düsseldorf (DE) – Projekt „Trio“

Am 31. August 2018 wurde der Kaufvertrag für drei Hotelimmobilien in Düsseldorf unterzeichnet, die als Projektentwicklung für den Fonds erworben wurden. Es handelt sich um ein Ensemble mit insgesamt 717 Zimmern in der Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofes. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 157,4 Mio. EUR.

Köln (DE) – Hotelprojektentwicklung „Messe City Köln”

Am 17. April 2019 wurde der Kaufvertrag für eine Hotel-Projektentwicklung in Köln unterzeichnet. Die Übernahme der Hotels mit rund 479 Zimmern in den Bestand ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 111,5 Mio. EUR.

Berlin (DE) – „The Grid“

Am 20. Dezember 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwicklung einer Büroimmobilie im Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg, einem aufstrebenden Teilmarkt von Berlin, unterschrieben. Der Übergang in den Bestand erfolgte mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate am 19. Februar 2020.

Das mehrgeschossige Gebäude mit 13.849 m² Nutzfläche verfügt neben Büroflächen über Einzelhandels- bzw. Gastronomieflächen im Erdgeschoss sowie Parkmöglichkeiten in einer Tiefgarage und ist bereits vor Baubeginn zu über 50% langfristig vermietet. Mit dem Erwerb dieser Büroimmobilie soll von der prognostizierten positiven Entwicklung des Berliner Stadtteils Friedrichshain-Kreuzberg und den laufenden Mieteinnahmen in einem Wachstumsmarkt profitiert werden. Aufgrund der hochwertigen Gebäudestandards wird die DNGB-Zertifizierung Gold angestrebt.

Als Kaufpreis wurden 129,1 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt. Die Fertigstellung ist für vierte Quartal 2021 geplant.

Barcelona (ES) – Büroimmobilie „One Parc Central“

Im Februar 2021 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwicklung einer Büroimmobilie in Spanien unterschrieben. Die Büroimmobilie mit zwölf Stockwerken wird im stark nachgefragten 22@ Viertel Nord der katalanischen Hauptstadt Barcelona errichtet. Mit dem Erwerb der Büroimmobilie wird nach Fertigstellung im Herbst 2022 in einem Wachstumsmarkt investiert.

Als Kaufpreis wurden rund 128,0 Mio. EUR vereinbart, die Zahlung an den Verkäufer erfolgt nach Fertigstellung.

Dublin (IE) – Wohnimmobilie „Cheevers & Haliday“

Im Juli 2020 wurde der Kaufvertrag mit einem Volumen von rund 195,0 Mio. EUR für die Projektentwicklung eines Wohngebäude-Komplexes unterzeichnet, die sich rund elf Kilometer südlich der irischen Hauptstadt Dublin befindet.

Die moderne, mehrgeschossige Projektentwicklung mit einer Gesamtmietfläche von 31.512 m² besteht aus zwei wirtschaftlich unabhängigen Wohngebäuden und befindet sich auf einem ehemaligen Golfplatzgelände im Teilmarkt Dun Laoghaire, einem wohlhabenden Vorort von Dublin.

Die umliegenden Städte Dun Laoghaire, Dalkey, Monkstown und Blackrock sind mittels Pkw und Öffentlichen Verkehrsmitteln in kurzer Zeit erreichbar und bieten zahlreiche Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.

Die qualitativ hochwertigen und voll ausgestatteten 368 Wohneinheiten bestehen aus einem Mix von 2-4-Raum-Wohnungen und haben eine Durchschnittsgröße von rund 86 m². Sie sind mittels Aufzug erreichbar und verfügen neben einem Balkon/​Terrasse über weitere zahlreiche Annehmlichkeiten. Die Fertigstellung der Wohnblöcke erfolgt in mehreren Bauabschnitten von Juni 2021 bis voraussichtlich Januar 2022.

Paris (FR) – Büroprojektentwicklung „TOKO“

Im September 2020 wurde die Projektentwicklung eines zu modernisierenden Bürogebäudes am Rande des Central Business Districts (CBD) der französischen Hauptstadt Paris erworben.

Die in den Jahren 1955 bzw. 1989 gebaute mehrgeschossige Class A-Büroimmobilie besticht neben ihrer hervorragenden Lage durch ihre markante Architektur mit bodentiefer Glasfassade und hellen, modernen Büroflächen. Die Büroimmobilie befindet sich im 17. Bezirk von Paris, welches von der kontinuierlichen Erweiterung des Pariser CBD mit einer sehr guten Anbindung an das Zentrum und die Pariser Ringstraße profitiert. Aufgrund des sehr geringen Flächenleerstands von ca. 2% im Großraum von Paris und der begrenzten Baumöglichkeiten wird davon ausgegangen, dass der Objektstandort bei einer zukünftigen Ausweitung des innerstädtischen Büromarktes mit eingebunden und weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Das Fondsobjekt ist bereits vor Umbaubeginn vollständig und langfristig an einen bonitätsstarken Nutzer aus dem digitalen Dienstleistungssektor vorvermietet. Mit Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahme werden die Nachhaltigkeitszertifikate „BREEAM Very Good“ und „Wired Score Silver“ angestrebt. Die Wired Score-Zertifizierung ist ein weltweiter, anerkannter Standard zur Bewertung der Konnektivität von Bürogebäuden.

Als Kaufpreis wurden 162,0 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2022 geplant.

Madrid (ES) – Wohnbauportfolio

Am 30. Dezember 2020 haben die Fonds grundbesitz global und grundbesitz europa anteilig vier attraktive Wohnbauprojekte an den beliebten, südlich der Madrider Innenstadt gelegenen Standorten Vallecas und Getafe erworben. Grundbesitz europa ist zu 40% an dem Projekt beteiligt.

Die Projekte zeichnen sich durch eine gehobene Bauweise und ansprechende Architektur aus. Der Ausstattungsstandard der ca. 1.000 Wohnungen mit Einbauküche, Klimatisierung, WLAN, Fitnessbereich, Pool, Lobby und Gemeinschaftsflächen ist überdurchschnittlich. Die Wohnquartiere verfügen über eine exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aufgrund der Bau- und Standortqualitäten wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung von „BREEAM Good“ oder höher angestrebt.

Der anteilige Kaufpreis betrug 85,6 Mio. EUR vereinbart. Die Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen nach den für Ende 2021 erwarteten Baugenehmigungen. Die Fertigstellung der vier Projekte ist für Ende 2023 geplant.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsnebenkosten ausgewiesen.

Zwei Objekte wurden im Berichtszeitraum veräußert und sind aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.

London (GB) – Büroimmobilie „Capital House“

Im Juli 2021 wurde die im Jahr 2010 erworbene Büroimmobilie „Capital House“ in London, Großbritannien veräußert. Das im Jahr 2003 fertiggestellt Gebäude war zum Zeitpunkt des Verkaufs an sechs Büromieter und drei Einzelhandelsmieter vermietet. Der Verkaufspreis in Höhe von rund 151,0 Mio. EUR (130,5 Mio. GBP) liegt rund 12% über dem zuletzt gutachterlich ermittelten Verkehrswert von rund 134,9 Mio. EUR.

„Capital House“, mit seiner über acht Stockwerken verteilten Nutzfläche von rd. 10.650 m², profitierte zwar insbesondere von seiner zentralen Lage in der City of London. Das Gebiet um die Bank of England ist der traditionelle Kern der Londoner City und grundsätzlich attraktiv für internationale Mieter. Die nun 17 Jahre alte Immobile verzeichnete dennoch zuletzt einen erhöhten Leerstand.

Mit dem strategischen Verkauf realisiert das Fondsmanagement die seit Ankauf sehr gute Wertentwicklung und beabsichtigt den Verkaufserlös in die weitere Diversifizierung des Portfolios zu reinvestieren.

Madrid (ES) – Büroimmobilie „Paseo de la Castellana 42“

Im Juli 2021 die im Jahr 2003 erworbene Büroimmobilie „Paseo de la Castellana 42“ in Madrid, Spanien veräußert. Der Verkaufspreis in Höhe von rund 54,6 Mio. EUR liegt rund 42% über dem zuletzt gutachterlich ermittelten Verkehrswert von rund 38,5 Mio. EUR. Der Verkaufserlös soll in eine weitere Diversifizierung des Portfolios reinvestiert werden.

„Paseo de la Castellana 42“, mit seiner über zehn Stockwerken verteilten Nutzfläche von rd. 4.595 m², profitierte insbesondere von seiner sehr zentralen Lage in der Innenstadt von Madrid. Das 1980 erbaute und 2001 umgebaute Gebäude war zuletzt an drei Mieter vermietet, drei Stockwerke waren jedoch nicht vermietet. Die Immobilie ist im Vergleich zu den Gebäuden in der direkten Umgebung in bester Innenstadtlage von Madrid vergleichsweise alt, entspricht aktuell nicht den Anforderungen an ein nachhaltiges Objekt und kann keine Umwelt-Zertifizierung ausweisen.

Der Verkauf der Immobilie führt zu einer weiteren Verbesserung der Qualität des Gesamtportfolios, reduziert bestehende und zukünftige Vermietungsrisiken des Fonds und ermöglicht die Reinvestition in Objekte mit vergleichsweise besseren Entwicklungschancen und geringeren Risiken.

Kredite und Währungsrisiken

Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag 30. September 2021 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 1.599,0 Mio. EUR (30. September 2020: 1.281,1 Mio. EUR). Derzeit sind insgesamt 29 Immobilien mit Rechten Dritter belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen bei niedrigem Zinsniveau.

Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 16,4% bezogen auf das Immobilienvermögen. Zum Stichtag bestehen für 18 Immobilien Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 648,1 Mio. EUR (30. September 2020: 620,4 Mio. EUR). Das Fremdfinanzierungsvolumen in Euro beläuft sich auf insgesamt rund 889,1 Mio. EUR (30. September 2020: 660,5 Mio. EUR). Neu hinzugekommen ist eine Finanzierung in Schwedischen Kronen in Höhe von 61,8 Mio. EUR.

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/​Maximierung der Absicherungserträge. Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro-Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.

Übersicht Kredite zum 30. September 2021

Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2021

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/​Maximierung der Absicherungserträge. Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro-Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.

Vermietungsinformationen zum 30. September 2021

 

¹⁾ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand.
²⁾ Leerstandsquote gemessen am Sollmietertrag.
³⁾ Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
⁴⁾ Ohne Projektentwicklung Berlin, „The Grid“, Paris, „Toko“, und Wembley, „Pavilion Court“.

Vermietungssituation

Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete.

Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge

(gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Mieterstruktur (Basis: Vertragsmiete des Fonds, in %) – nach Branchen

Übersicht: Renditen, Bewertung

 

Erläuterungen zur Fondsrendite

Der Bruttoertrag von insgesamt 4,4% resultiert aus der Ist-Miete der direkt und über Beteiligungen gehaltenen Fondsimmobilien. Nach Verrechnung mit den sonstigen immobilienbezogenen Erträgen und Aufwendungen sowie der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Gesamt-Nettoertrag von 2,8%.

Das Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand beträgt unter Berücksichtigung der Wertänderungen, der latenten Steuern sowie der Abschreibung auf Anschaffungsnebenkosten 3,8%. Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten sowie der Ertragsteuern und bezogen auf das eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen ergibt sich ein Gesamtergebnis nach Darlehensaufwand von 3,9%.

Es haben sich keine wesentlichen durch Währungskursschwankungen bedingte Änderungen ergeben.

Die Liquiditätsrendite von +1,6% reflektiert das Zinsniveau sowie die Wertpapier- und Futuresbewertungen während des Geschäftsjahres. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am Fondsvermögen lag durchschnittlich bei rund 18,2%.

Das Gesamtergebnis des Fonds erreicht im Geschäftsjahr vor Abzug der Fondskosten 3,2%. Nach Abzug der Fondskosten ergibt sich für die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 2,3% je Anteil und für die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von 2,7% je Anteil (jeweils nach BVI-Methode).

Übersicht: Renditen/​Länderbeitrag 2020/​2021

 

Übersicht: Wertänderungen 2020/​2021

 

¹⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt.

Entwicklung des Fonds grundbesitz europa

¹⁾ Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.
²⁾ Ohne Berücksichtigung der am 2.1.2018 bereitgestellten Steuerliquidität.

Entwicklung der Renditen

bezogen auf:

¹⁾ Immobilienvermögen
²⁾ Immobilienvermögen abzgl. Kreditvolumen
³⁾ Liquidität (inkl. in Beteiligungen gehaltener Liquidität)
⁴⁾ Fondsvermögen

Vermögensübersicht zum 30. September 2021

 

Devisenkurse per 30. September 2021

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnungen „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Im Berichtszeitraum 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021 erhöhte sich das Fondsvermögen um 258,1 Mio. EUR auf 9.902,3 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelzufluss von 221,8 Mio. EUR. Per Saldo wurden 5.569.727 Anteile ausgegeben; die Zahl der umlaufenden Anteile erhöhte sich auf 225.502.389 in der Anteilklasse RC und auf 20.248.851 in der Anteilklasse IC.

Hieraus errechnete sich zum Stichtag 30. September 2021 der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 40,27 EUR für die Anteilklasse RC und 40,46 EUR für die Anteilklasse IC.

Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Objekte verminderte sich im Berichtszeitraum um 61,9 Mio. EUR auf 4.441,5 Mio. EUR. Dabei wurden zwei direkt gehaltene Immobilien verkauft, eine ist neu hinzugekommen. Bei den unter „Grundstücke im Zustand der Bebauung“ ausgewiesenen Objekten handelt es sich zum Einen um die Projektentwicklung „The Grid“ in Berlin, zum Anderen um das seit längerem gehaltene Bestandsobjekt „Northcliffe House“ in London, das bis voraussichtlich Anfang 2023 umfangreich saniert und neuentwickelt wird.

Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nahm durch verschiedene Ankäufe von über Beteligungen gehaltenen Immobilien um 1.059,6 Mio. EUR auf 3.757,0 Mio. EUR zu.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im Berichtszeitraum um 798,5 Mio. EUR auf 1.377,6 Mio. EUR. Die in Tages- und Termingeld angelegten Bankguthaben erhöhten sich um 50,9 Mio. EUR auf 183,5 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich zum Stichtag auf 965,6 Mio. EUR. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung, Teil II“ zu entnehmen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um 149,2 Mio. EUR auf insgesamt 1.810,8 Mio. EUR. Die unter der Position „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ ausgewiesenen Beträge umfassen verauslagte umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 80,4 Mio. EUR und Mietforderungen über 39,9 Mio. EUR. Die Position „Forderung an Immobilien-Gesellschaften“ weist vergebene Darlehen an Immobilien-Gesellschaften aus. Die Position „Zinsansprüche“ umfasst abgegrenzte Tagesgeld-, Termingeld- und Wertpapierzinsen. Die aktivierten Anschaffungsnebenkosten erhöhten sich im laufenden Geschäftsjahr um 2,2 Mio. EUR auf 45,3 Mio. EUR, nach Berücksichtigung einer linearen Abschreibung von 20% p.a.

In den „Anderen Vermögensgegenständen“ sind im Wesentlichen Forderungen aus Vorauszahlungen auf Immobilien (137,1 Mio. EUR), Devisentermingeschäften (106,7 Mio. EUR), Collaterals (19,8 Mio. EUR), verauslagte Kosten (16,0 Mio. EUR), sonstige Forderungen (5,0 Mio. EUR) und Forderungen aus der Vorsteuer (20,7 Mio. EUR) enthalten.

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, den sonstigen Vermögensgegenständen sowie den Liquiditätsanlagen von 7.426,2 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Großbritannien 2.076,3 Mio. EUR, Niederlande 873,6 Mio. EUR, Spanien 859,7 Mio. EUR, Frankreich 1.383,9 Mio. EUR, Italien 436,6 Mio. EUR, Polen 794,5 Mio. EUR, Finnland 422,4 Mio. EUR, Irland 280,4 Mio. EUR, Portugal 80,3 Mio. EUR, Ungarn 87,4 Mio. EUR und Norwegen 49,5 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten veringerten sich von 1.106,6 Mio. EUR auf insgesamt 1.096,4 Mio. EUR. Größter darin enthaltener Einzelposten sind mit 903,8 Mio. EUR Kredite im Rahmen der Finanzierung von direkt gehaltenen Immobilien.

Die „Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung“ setzen sich aus Vorauszahlungen auf Betriebskosten (47,8 Mio. EUR) sowie von Mietern geleisteten Mietkautionen (19,6 Mio. EUR) zusammen.

Die „Verbindlichkeiten aus anderen Gründen“ verminderten sich um 19,8 Mio. EUR auf 117,9 Mio. EUR. Darin enthalten sind unter anderem abgegrenzte Zinsen für die aufgenommenen Darlehen (10,1 Mio. EUR), Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften (87,8 Mio. EUR), Collaterals (9,9 Mio. EUR) sowie passive periodengerechte Abgrenzung auf Mietforderungen und sonstige Rechnungsabgrenzungsposten (10,1 Mio. EUR).

Rückstellungen bestehen in Höhe von insgesamt 388,4 Mio. EUR. Sie betreffen im Wesentlichen geleistete, noch nicht in Rechnung gestellte Herstellungskosten in Höhe von 79,4 Mio. EUR, Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 38,8 Mio. EUR und sonstige Rückstellungen 7,7 Mio. EUR. Des Weiteren bestehen Rückstellungen in Höhe von 38,5 Mio. EUR für Ertragsteuern und 223,7 Mio. EUR für latente Steuern. Bedingt durch die Reform des Investmentsteuergesetzes sind hierin seit dem 1. Januar 2018 auch Rückstellungen für latente Steuern im Inland berücksichtigt.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 1.233,7 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Großbritannien 426,7 Mio. EUR, Niederlande 166,9 Mio. EUR, Spanien 132,9 Mio. EUR, Frankreich 326,9 Mio. EUR, Italien 53,4 Mio. EUR, Polen 104,3 Mio. EUR, Irland 3,2 Mio. EUR, Finnland 8,6 Mio. EUR, Portugal 6,1 Mio. EUR, Ungarn 2,2 Mio. EUR und Norwegen 0,4 Mio. EUR.

Zur Absicherung von Währungsrisiken aus dem Engagement in Großbritannien und Polen werden, neben der Darlehensaufnahme, auch Devisentermingeschäfte über 1.279,0 Mio. GBP in den Büchern geführt. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

 

 

 

Alle immobilienbezogenen Angaben zu 100%, ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote.

¹⁾ Teilbereiche des Grundstücks unter Denkmalschutz.
²⁾ Wert der Gesellschaft ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
³⁾ Entspricht deutschem Erbbaurecht.
⁴⁾ Entspricht deutschem Erbnießbrauchrecht.
⁵⁾ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
⁶⁾ B = Büro
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager
S = Sonstiges
W = Wohnen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.
⁷⁾ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe
⁸⁾ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 30. September 2021. Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.
⁹⁾ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.
¹⁰⁾ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.
¹¹⁾ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
¹²⁾ Mieteinnahmen in Fremdwährung umgerechnet mit historischen Wechselkursen. Bei Einzelmietern wird zum Schutz der Mieterinteressen auf eine Veröffentlichung der Mieteinnahmen verzichtet.
¹³⁾ Objekte wurden zunächst direkt erworben und im Berichtszeitraum in eine Beteiligungsgesellschaft eingebracht.
¹⁴⁾ Ohne Berücksichtigung von Krediten zur Finanzierung von Projektentwicklungen, die noch nicht in den Bestand übergegangen sind.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2021

Verzeichnis der Käufe (Übergang bis zum 30. September 2021)

¹⁾ Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der Wechselkurs des Besitzübergangs.
²⁾ Weitere Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt.

Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 30. September 2021)

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil II: Liquiditätsübersicht

 

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 30. September 2021

 

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden:

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021

 

¹⁾ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
²⁾ Dem Sondervermögen wurden keine erfolgsabhängigen Vergütungen für das Geschäftsjahr berechnet.
³⁾ Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten.
⁴⁾ Die realisierten Gewinne aus Liquiditätsanlagen (Wertpapiere) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁵⁾ Die sonstigen realisierten Gewinne (Devisentermingeschäfte und Futures) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁶⁾ Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt.
⁷⁾ Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Sie beinhaltet nicht die Gebühren bei An- und Verkäufen, die Transaktionskosten und auch nicht die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten sowie Steuern, Erbbauzinsen und Fremdkapitalkosten für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Näheres zu den Kosten und Gebühren finden Sie im Verkaufsprospekt unter „Angabe einer Gesamtkostenquote“ und „Kosten“.

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Für den Fonds grundbesitz europa bestehen zwei Anteilklassen mit der Bezeichnung „RC“ und „IC“. Den Anteilklassen werden übergreifende, beiden Anteilklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden nur den jeweiligen Anteilklassen zuzurechnende Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, nur der jeweiligen Anteilklasse zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen verminderten sich im Geschäftsjahr 2020/​2021 um 7,6 Mio. EUR auf 11,7 Mio. EUR.

Die sonstigen Erträge verminderten sich um 29,4 Mio. EUR auf 64,0 Mio. EUR und enthalten unter anderem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (11,7 Mio. EUR), Versicherungsentschädigungen (0,1 Mio. EUR), Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen (43,7 Mio. EUR) und Auflösung von Wertberichtigungen (0,7 Mio. EUR) sowie sonstige (7,7 Mio. EUR).

Die Erträge aus Immobilien und den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erhöhten sich um 1,4 Mio. EUR auf 268,2 Mio. EUR. Davon entfallen 86,3 Mio. EUR auf ausländische Immobilien und 2,9 Mio. EUR auf ausländische Beteiligungen. Die Mieterträge resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung gewerblicher Flächen.

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten erhöhen sich im Geschäftsjahr 2020/​2021 um 15,0 Mio. EUR auf 108,0 Mio. EUR. Darin enthalten sind Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 27,6 Mio. EUR zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit der Fondsobjekte. Die Betriebskosten belaufen sich auf 16,6 Mio. EUR. Für die Verwaltung der Immobilien wurden Verträge mit Dienstleistern abgeschlossen. Hierbei sind Kosten von 8,6 Mio. EUR entstanden.

In den „Sonstigen Kosten“ von 55,2 Mio. EUR sind Aufwendungen in Höhe von 3,3 Mio. EUR für Vermietung, 3,8 Mio. EUR für Rechts- und Steuerberatungskosten sowie 2,7 Mio. EUR für Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen enthalten. 1,1 Mio. EUR entfallen auf Bankspesen einschließlich Darlehensbearbeitungsgebühren und 44,3 Mio. EUR auf sonstige Kosten.

Erbbauzinsen entfallen auf die Londoner Objekte „Tudor Street“ (0,2 Mio. EUR) und „Finsbury Circus“ (0,2 Mio. EUR), auf „Palace Gardens“ in Enfield (0,1 Mio. EUR) sowie auf das Objekt „Cargo City Süd“ in Frankfurt am Main (0,4 Mio. EUR).

Die Steuern in Höhe von 25,8 Mio. EUR enthalten Ertragsteuern für die Immobilien in Großbritannien, den Niederlanden, Spanien, Frankreich, Italien, Polen, Finnland und Portugal sowie seit dem 1. Januar 2018 auch inländische Ertragsteuern. Hintergrund ist die Reform des Investmentsteuergesetzes.

Die Zinsaufwendungen verminderten sich um 2,1 Mio. EUR auf 16,9 Mio. EUR.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens belaufen sich auf insgesamt 98,3 Mio. EUR, hiervon entfällt mit 93,2 Mio. EUR ein wesentlicher Teil auf die Verwaltungsvergütung. Diese hat sich bedingt durch die Steigerung des Fondsvermögens gegenüber dem Vorjahreswert um 5,2 Mio. EUR erhöht.

Die Vergütung für die Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie die Verwahrstelle liegen weiterhin im Rahmen der in § 11 Absatz 2 a) und b) sowie Absatz 3 der „Besonderen Anlagebedingungen“ angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC 88,9 Mio. EUR Fondsverwaltungsgebühren. Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteilklasse IC 4,3 Mio. EUR.

Bei den „Sonstigen Aufwendungen“ (§ 14 „Allgemeine Anlagebedingungen“ in Verbindung mit § 11 Absatz 5 der „Besonderen Anlagebedingungen“) handelt es sich vorrangig um Kosten für den Jahresbericht, Kosten der externen Bewerter sowie um Kosten der Abschlussprüfung, die den beiden Anteilklassen gemäß dem Aufteilungsverhältnis am Fondsvermögen zugeschlüsselt werden.

III. Veräußerungsergebnis

Das gesamte Veräußerungsergebnis weist einen Gewinn in der Anteilklasse RC von 56,1 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC von 5,2 Mio. EUR aus.

Im Geschäftsjahr wurden zwei direkt gehaltene Immobilie veräussert, in Spanien (Paseo de la Castellana) für 54,6 Mio. EUR und in Großbritannien („Capital House“) für 151,0 Mio. EUR. Der realisierte Gewinn aus den Veräußerungsgeschäften der Immobilien beläuft sich auf 63,5 Mio. EUR. Hierauf entfällt auf die Anteilklasse RC ein realisierter Gewinn von 58,2 Mio. EUR. Auf die Anteilklasse IC entfällt realisierter Gewinn von 5,3 Mio. EUR.

Die realisierten Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren belaufen sich in der Anteilklasse RC auf 27,4 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC auf 2,6 Mio. EUR. Die Verluste aus der Veräußerung von Wertpapieren betragen in der Anteilklasse RC 7,3 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 0,7 Mio. EUR.

Die sonstigen realisierten Verluste in Höhe von 24,3 Mio. EUR resultieren aus dem Verkauf von Devisentermingeschäften und Futuren. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC realisierte Gewinne in Höhe von 37,7 Mio. EUR und auf die Anteilklasse IC in Höhe von 3,3 Mio. EUR. Dem standen sonstige realisierte Verluste in Höhe von 63,3 Mio. EUR gegenüber, die sich in mit 58,0 Mio. EUR auf die Anteilklasse RC und 5,3 Mio. EUR auf die Anteilklasse IC verteilen.

Entwicklungsrechnung im Zeitraum vom 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021

 

¹⁾ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2019/​2020 (siehe Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Verwendungsrechnung“).
²⁾ Die Mittelzuflüsse aus Anteilausgaben und Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis, multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
³⁾ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
⁴⁾ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
⁵⁾ Die Angaben der nicht realisierten Gewinne/​Verluste beinhalten die Nettoveränderungen der Immobilien, Beteiligungen, Wertpapiere und sonstige Vermögensgegenstände im Berichtsjahr. Bei der Ermittlung werden die Effekte aus latenten Steuern und Währungskursveränderungen, einschließlich der zur Absicherung abgeschlossenen Finanztermingeschäften, berücksichtigt.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem am Ende des Geschäftsjahres.

Verwendungsrechnung zum 30. September 2021

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Im Geschäftsjahr ergab sich ein realisiertes Ergebnis von 139,1 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 16,5 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Die Aufgliederung der Ergebnisbestandteile ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den Ertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des Ertrages des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt.

Zusammen mit dem Vortrag aus Vorjahren in Höhe von 890,1 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 68,7 Mio. EUR in der Anteilklasse IC stehen insgesamt 1.052,7 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 84,4 Mio. EUR in der Anteilklasse IC für die Ausschüttung zur Verfügung. Von dieser verfügbaren Ausschüttungssumme werden pro Anteilklasse Beträge für künftige Instandsetzungen gemäß § 252 KAGB einbehalten.

Die Geschäftsführung hat entschieden, in der Anteilklasse RC 845,2 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 61,7 Mio. EUR auf neue Rechnung vorzutragen. Somit stehen diese Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung.

In der Anteilkasse RC beträgt die Gesamtausschüttung 203,0 Mio. EUR, was einem Wert von 0,90 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 30. September 2020 von 2,2% entspricht.

In der Anteilklasse IC ergibt sich eine Gesamtausschüttung von 22,3 Mio. EUR, was einen Wert von 1,10 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 30. September 2020 von 2,7% entspricht.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Das durch Derivate erzielte zugrunde liegende Exposure beträgt 3.601.574.757,35 EUR (Anrechnungsbetrag nach der Brutto-Methode, per 30. September 2021).

Vertragspartner der Derivategeschäfte (Kontrahenten, mit denen zum Stichtag 30. September 2021 aktive Geschäfte vorhanden sind):

Gesamtbetrag der in Zusammenhang mit Derivaten von Dritten gewährten Sicherheiten:

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz (§§ 15 bis 22 DerivateV) ermittel

Sonstige Angaben

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung: Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. 10-Jahres-Perioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung: Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter durchgeführt und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i.V.m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben: Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld: Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere: Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte: Zur Absicherung des Währungsriskos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen: Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen > 90 Tage individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten: Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird generell eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten: Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen: Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit > 12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüber hinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nummer 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten: Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung: Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Die Gesamtkostenquote belief sich auf 1,05% p.a. in der Anteilklasse RC und auf 0,58% in der Anteilklasse IC.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.

Für den Erwerb, die Bebauung und die Veräußerung von Immobilien bzw. den An- und Verkauf von Immobilien-Gesellschaften wurde ein Entgelt in Höhe von 5,4 Mio. EUR berechnet, dies entspricht 0,1% des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. Aufgrund der naturgemäß starken Schwankung des Werts über die Lebensdauer des Fonds können aus dieser Angabe keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung gezogen werden.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt so genannte Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Transaktionskosten (Summe der Nebenkosten des Erwerbs und der Kosten der Veräußerung der Vermögensgegenstände) von insgesamt 22,9 Mio. EUR belastet, dies entspricht 0,24% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu den wesentlichen sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Die DWS Grundbesitz GmbH („die Gesellschaft“) ist eine Tochtergesellschaft der DWS Group GmbH & Co. KGaA („DWS KGaA“), Frankfurt am Main, einem der weltweit führenden Vermögensverwalter mit einer breiten Palette an Investmentprodukten und -dienstleistungen über alle wichtigen Anlageklassen sowie auf Wachstumstrends zugeschnittenen Lösungen.

Die DWS KGaA, an der die Deutsche Bank AG eine Mehrheitsbeteiligung hält, ist an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.

Infolge einer branchenspezifischen Regulierung gemäß AIFMD (Richtlinie über die Verwaltung alternativer Investmentfonds) sowie gemäß § 1 und § 27 der deutschen Institutsvergütungsverordnung („InstVV“) findet die Vergütungspolitik und -strategie des Deutsche Bank Konzerns („DB Konzern“) keine Anwendung auf die Gesellschaft. Die DWS KGaA und ihre Tochterunternehmen („DWS Konzern“ oder nur „Konzern“) verfügen über eigene vergütungsbezogene Governance-Regeln, Richtlinien und Strukturen, unter anderem einen konzerninternen DWS-Leitfaden zur Ermittlung von Mitarbeitern mit wesentlichem Einfluss auf Ebene der Gesellschaft sowie auf Ebene des DWS Konzerns im Einklang mit den in der AIFMD und den Leitlinien der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde für solide Vergütungspolitiken („ESMA-Leitlinien“) aufgeführten Kriterien.

Governance-Struktur

Das Management des DWS Konzerns erfolgt durch ihre Komplementärin, DWS Management GmbH. Die Komplementärin hat im Juni 2020 ihre Zuständigkeitsbereiche überarbeitet und nunmehr sechs Managing Directors, die die Geschäftsführung („GF“) des Konzerns bilden. Die durch das DWS Compensation Committee („DCC“) unterstützte Geschäftsführung ist für die Einführung und Umsetzung des Vergütungssystems für Mitarbeiter verantwortlich. Dabei wird sie vom Aufsichtsrat der DWS KGaA kontrolliert, der ein Remuneration Committee („RC“) eingerichtet hat. Das RC unterstützt den Aufsichtsrat bei der Überwachung der angemessenen Ausgestaltung der Vergütungssysteme für die Konzernmitarbeiter. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der Auswirkung des Vergütungssystems auf das konzernweite Risiko-, Kapital- und Liquiditätsmanagement sowie die Übereinstimmung der Vergütungsstrategie mit der Geschäfts- und Risikostrategie des DWS Konzerns.

Aufgabe des DCC ist die Entwicklung und Gestaltung von nachhaltigen Vergütungsrahmenwerken und Grundsätzen der Unternehmenstätigkeit, die Aufstellung von Empfehlungen zur Gesamtvergütung sowie die Sicherstellung einer angemessenen Governance und Kontrolle im Hinblick auf Vergütung und Zusatzleistungen für den Konzern. Das DCC legt quantitative und qualitative Faktoren zur Leistungsbeurteilung als Basis für vergütungsbezogene Entscheidungen fest und gibt Empfehlungen für die Geschäftsführung bezüglich des jährlichen Pools der variablen Vergütung und dessen Zuteilung zu verschiedenen Geschäftsbereichen und Infrastrukturfunktionen ab. Stimmberechtigte Mitglieder des DCC sind der Chief Executive Officer („CEO“), Chief Financial Officer („CFO“), Chief Operating Officer („COO“) und Global Head of HR. Der Head of Reward & Analytics ist nicht stimmberechtigtes Mitglied. Kontrollfunktionen wie Compliance, Anti-Financial Crime und Risk Management werden durch den CFO und den COO im DCC vertreten und sind im Hinblick auf ihre jeweiligen Aufgaben und Funktionen bei der Ausgestaltung und Umsetzung der Vergütungssysteme des Konzerns angemessen einbezogen. Damit soll einerseits sichergestellt werden, dass es durch die Vergütungssysteme nicht zu Interessenkonflikten kommt und andererseits die Auswirkungen auf das Risikoprofil des Konzerns überprüft werden. Das DCC überprüft das Vergütungsrahmenwerk des Konzerns mindestens einmal jährlich. Dazu gehört die Überprüfung der für die Gesellschaft geltenden Grundsätze sowie eine Beurteilung, ob aufgrund von Unregelmäßigkeiten wesentliche Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen sind.

Das DCC wird von zwei Unter-Ausschüssen unterstützt: Dem DWS Compensation Operating Committee („COC“), das implementiert wurde, um das DCC bei der Überprüfung der technischen Gültigkeit, der Operationalisierung und der Genehmigung von neuen oder bestehenden Vergütungsplänen zu unterstützen. Dem Integrity Review Committee („IRC“), das eingerichtet wurde, um Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Aussetzung und dem Verfall von aufgeschobenen DWS-Vergütungselementen zu prüfen und darüber zu entscheiden.

Im Rahmen der jährlichen internen Überprüfung auf Ebene des DWS Konzerns wurde festgestellt, dass die Ausgestaltung des Vergütungssystems angemessen ist und keine wesentlichen Unregelmäßigkeiten vorliegen.

Vergütungsstruktur

Für die Mitarbeiter der Gesellschaft gelten die Vergütungsstandards und -grundsätze der DWS-Vergütungspolitik, die jährlich überprüft wird. Im Rahmen der Vergütungspolitik verwendet der Konzern, einschließlich der Gesellschaft, einen Gesamtvergütungsansatz („GV“), der Komponenten für eine fixe („FV“) und variable Vergütung („VV“) umfasst.

Der Konzern stellt sicher, dass FV und VV für alle Kategorien und Gruppen von Mitarbeitern angemessen aufeinander abgestimmt werden. Die Strukturen und Ebenen des GV entsprechen den subdivisionalen und regionalen Vergütungsstrukturen, internen Zusammenhängen sowie Marktdaten und tragen zu einer einheitlichen Gestaltung innerhalb des Konzerns bei. Eines der Hauptziele der Konzernstrategie besteht darin, nachhaltige Leistung über alle Ebenen einheitlich anzuwenden und die Transparenz bei Vergütungsentscheidungen und deren Auswirkung auf Aktionäre und Mitarbeiter im Hinblick auf die Geschäftsentwicklung des DWS Konzerns sowie – soweit zutreffend – des DB Konzerns zu erhöhen. Ein wesentlicher Aspekt der Konzern-Vergütungsstrategie ist die Schaffung eines langfristigen Gleichgewichts zwischen den Interessen von Mitarbeitern, Aktionären und Kunden.

Die fixe Vergütung entlohnt die Mitarbeiter entsprechend ihren Qualifikationen, Erfahrungen und Kompetenzen sowie den Anforderungen, der Bedeutung und dem Umfang ihrer Funktionen. Bei der Festlegung eines angemessenen Betrags für die fixe Vergütung werden das marktübliche Vergütungsniveau für jede Rolle sowie interne Vergleiche und geltende regulatorische Vorgaben herangezogen.

Mit der variablen Vergütung hat der Konzern ein diskretionäres Instrument an der Hand, mit dem er Mitarbeiter für ihre Leistungen und Verhaltensweisen zusätzlich entlohnen kann, ohne eine zu hohe Risikotoleranz zu fördern. Bei der Festlegung der VV werden solide Risikomaßstäbe durch Einbeziehung der Risikotoleranz des Konzerns, dessen Tragfähigkeit und Finanzlage sowie durch eine völlig flexible Politik im Hinblick auf die Gewährung bzw. „Nicht-Gewährung“ der VV angesetzt. Die VV besteht generell aus zwei Bestandteilen: der „Gruppenkomponente“ und der „individuellen Komponente“. Es gibt weiterhin keine Garantien für eine VV im laufenden Beschäftigungsverhältnis.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird die Gruppenkomponente überwiegend anhand von drei Erfolgskennzahlen („Key Performance Indicators“ – „KPIs“) auf Ebene des DWS Konzerns bestimmt: bereinigte Aufwands-Ertrags-Relation („Adjusted Cost Income Ratio“ – „CIR“), Nettomittelzuflüsse und Dividendenausschüttung. Diese drei KPIs stellen wichtige Gradmesser für die Finanzziele des DWS Konzerns dar und bilden dessen nachhaltige Leistung ab.

Für Mitarbeiter auf Managementebene berücksichtigt die Gruppenkomponente zusätzlich vier gleich gewichtete KPIs auf Ebene des DB Konzerns¹⁾.

Je nach Anspruch wird die „individuelle Komponente“ entweder als individuelle VV („IVV“) oder als Anerkennungsprämie („Recognition Award“) gewährt. Die IVV berücksichtigt zahlreiche finanzielle und nichtfinanzielle Faktoren. Dazu gehören der Vergleich mit der Referenzgruppe des Mitarbeiters und Überlegungen zur Mitarbeiterbindung. Der Recognition Award bietet die Möglichkeit, außergewöhnliche Beiträge von Mitarbeitern, die keinen Anspruch auf eine IVV haben (das sind generell Mitarbeiter der unteren Hierarchieebenen), anzuerkennen und zu belohnen. Pro Jahr gibt es zwei Nominierungsprozesse.

Sowohl die Gruppen- als auch die individuelle Komponente der VV kann in bar oder in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten im Rahmen der Konzern-Vereinbarungen in Bezug auf die aufgeschobene Vergütung ausgezahlt bzw. gewährt werden. Der Konzern behält sich das Recht vor, den Gesamtbetrag der VV, einschließlich der Gruppenkomponente, auf null zu reduzieren, wenn gemäß geltendem lokalen Recht ein erhebliches Fehlverhalten, leistungsbezogene Maßnahmen, Disziplinarmaßnahmen oder ein nicht zufriedenstellendes Verhalten seitens eines Mitarbeiters vorliegen.

Festlegung der VV und angemessene Risikoadjustierung

Die VV-Pools des Konzerns werden einer angemessenen Anpassung der Risiken unterzogen, die die Adjustierung ex ante als auch ex post umfasst. Die angewandte robuste Methode soll sicherstellen, dass bei der Festlegung der VV sowohl der risikoadjustierten Leistung als auch der Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns Rechnung getragen wird. Die Ermittlung des Gesamtbetrags der VV orientiert sich primär an (i) der Tragfähigkeit des Konzerns (das heißt, was „kann“ der DWS Konzern langfristig an VV im Einklang mit regulatorischen Anforderungen gewähren) und (ii) der Leistung (das heißt, was „sollte“ der Konzern an VV gewähren, um für eine angemessene leistungsbezogene Vergütung zu sorgen und gleichzeitig den langfristigen Erfolg des Unternehmens zu sichern).

Der Konzern hat für die Festlegung der VV auf Ebene der individuellen Mitarbeiter die „Grundsätze für die Festlegung der variablen Vergütung“ eingeführt. Diese enthalten Informationen über die Faktoren und Messgrößen, die bei Entscheidungen zur IVV berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Investmentperformance, Kundenbindung, Erwägungen zur Unternehmenskultur sowie Zielvereinbarungen und Leistungsbeurteilungen im Rahmen des „Ganzheitliche Leistung“-Ansatzes. Zudem werden Hinweise der Kontrollfunktionen und Disziplinarmaßnahmen sowie deren Einfluss auf die VV einbezogen.

Das DWS DCC verwendet im Rahmen eines diskretionären Entscheidungsprozesses finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen zur Ermittlung differenzierter und leistungsbezogener VV-Pools für die Geschäfts- und Infrastrukturbereiche.

Vergütung für das Jahr 2020

Trotz der anhaltenden Pandemie trugen das vielfältige Angebot an Anlageprodukten und -lösungen sowie die sich wieder stabilisierenden Märkte zu erheblichen Nettomittelzuflüssen im Jahr 2020 bei und ermöglichten es dem DWS Konzern, seine strategischen Ziele erfolgreich umzusetzen. Der verstärkte Fokus auf die Anlageperformance und die erhöhte Nachfrage der Anleger nach anvisierten Anlageklassen waren wesentliche Treiber für diesen Erfolg.

Vor diesem Hintergrund hat das DCC die Tragfähigkeit der VV für das Jahr 2020 kontrolliert und festgestellt, dass die Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns über den regulatorisch vorgeschriebenen Mindestanforderungen und dem internen Schwellenwert für die Risikotoleranz liegt.

Als Teil der im März 2021 für das Performance-Jahr 2020 gewährten VV wurde die Gruppenkomponente allen berechtigten Mitarbeitern auf Basis der Bewertung der festgelegten Leistungskennzahlen gewährt. Die Geschäftsführung des DWS Konzerns hat für 2020 unter Berücksichtigung der beträchtlichen Leistung der Mitarbeiter und in ihrem Ermessen einen Zielerreichungsgrad von 98,50% festgelegt.

Unter Berücksichtigung der vom Vorstand der Deutsche Bank AG festgelegten Zielerreichung des DB Konzerns wurde der hybride Zielerreichungsgrad für Mitarbeiter der Managementebene mit 85,50% für das Jahr 2020 festgelegt.

Identifizierung von Risikoträgern

Gemäß Gesetz vom 12. Juli 2013 über die Verwalter alternativer Investmentfonds (in seiner jeweils gültigen Fassung) sowie den ESMA-Leitlinien unter Berücksichtigung der AIFMD hat die Gesellschaft Mitarbeiter mit wesentlichem Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft ermittelt („Risikoträger“). Das Identifizierungsverfahren basiert auf der Bewertung des Einflusses folgender Kategorien von Mitarbeitern auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder einen von ihr verwalteten Fonds: (a) Geschäftsführung/​Senior Management, (b) Portfolio-/​Investmentmanager, (c) Kontrollfunktionen, (d) Mitarbeiter mit Leitungsfunktionen in Verwaltung, Marketing und Human Resources, (e) sonstige Mitarbeiter (Risikoträger) mit wesentlichem Einfluss, (f) sonstige Mitarbeiter in der gleichen Vergütungsstufe wie sonstige Risikoträger, deren Tätigkeit einen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder des Konzerns hat. Mindestens 40% der VV für Risikoträger werden aufgeschoben vergeben. Des Weiteren werden für wichtige Anlageexperten mindestens 50% sowohl des direkt ausgezahlten als auch des aufgeschobenen Teils in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten des DWS Konzerns gewährt. Alle aufgeschobenen Komponenten sind bestimmten Leistungs- und Verfallbedingungen unterworfen, um eine angemessene nachträgliche Risikoadjustierung zu gewährleisten. Bei einem VV-Betrag von weniger als EUR 50.000 erhalten Risikoträger ihre gesamte VV in bar und ohne Aufschub.

Zusammenfassung der Informationen zur Vergütung für die Gesellschaft für 2020²⁾

¹⁾ DB Konzern KPIs: Harte Kernkapitalquote („CET1-Quote“), Verschuldungsquote, -bereinigte zinsunabhängige Aufwendungen sowie Eigenkapitalrendite nach -Steuern, basierend auf dem materiellen Eigenkapital („RoTE“).
²⁾ Vergütungsdaten für Delegierte, an die die Gesellschaft Portfolio- oder Risikomanagementaufgaben übertragen hat, sind nicht in der Tabelle erfasst.
³⁾ „Senior Management“ umfasst nur die Geschäftsführung der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus wurden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Der Verkaufsprospekt des Sondervermögens wurde zum 10. März 2021 aktualisiert. Die Änderungen betrafen im Wesentlichen ergänzende Risikohinweise in Bezug auf Nachhaltigkeitsrisiken sowie Erläuterungen zur Umsetzung von Art. 6 Abs.1 der Offenlegungsverordnung (EU) 2019/​2088.

Eine weitere Aktualisierung erfolgte zum 1. Oktober 2021 und somit nach Ende des Berichtszeitraums

Eine Aktualisierung der Übersicht über Auslagerungsunternehmen und Dienstleister folgt im Anschluss an diesen Bericht.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Der Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagement

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Als allgemeines wirtschaftliches und finanzielles Ziel des Sondervermögens steht die Ertragssteigerung im Vordergrund. Der Fokus wird auf langfristig vermietete Immobilien gelegt mit der Zielsetzung, während der Haltedauer sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen erfolgt nach dem Grundsatz der Diversifikation und zwar nach folgenden Kriterien: nachhaltige Ertragskraft, Lage, Größe, Nutzung und Mieterstruktur. Die Anlagestrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Marktzyklen aus. Selektiv können auch Investitionen zu einem geringen Anteil in Ländern außerhalb der EU/​des EWR getätigt werden. Aus diesen allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Zielen, der Anlagestrategie und auch den gesetzlichen Anlagegrenzen leitet sich das Risikoprofil des Sondervermögens ab.

Das Risikoprofil des Sondervermögens beinhaltet eine Kombination insbesondere aus Risiken einer Anlage in Sondervermögen, Risiken aus der Anlage in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, Risiken aus der Liquiditätsanlage und steuerlichen Risiken.

Die liquiden Mittel des Sondervermögens werden vorwiegend in Sicht- und Termineinlagen sowie in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Das Marktzinsänderungsrisiko führt zu Bewertungsschwankungen insbesondere bei den Wertpapieren; ebenfalls führen Bonitätsrisiken aus Rating-Veränderungen der Emittenten zu veränderten Bewertungsansätzen.

Es wurden Risikomanagementprozesse zur Begleitung des gesamten Investitions- und Managementprozesses einer Immobilie installiert sowie auch zur Einhaltung der im Anschluss dargestellten wesentlichen Anlagegrenzen, die ein Immobilien-Sondervermögen aufgrund der gesetzlichen Anforderungen einzuhalten hat. Weitere Informationen zum Umfang und der Funktionsweise der Risikomanagementprozesse sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der Gesellschaft erhältlich.

Die im Verkaufsprospekt beschriebenen wesentlichen Risiken können die Wertentwicklung der Anlage in das Sondervermögen negativ beeinflussen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Es wird insbesondere auf das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei außergewöhnlichen Umständen und im Zusammenhang mit einer Kündigung des Verwaltungsrechts hingewiesen sowie auf das Risiko aus (indirekten) Immobilieninvestitionen. Im Sinne einer Risikobegrenzung werden die durch das KAGB und die Anlagebedingungen des Sondervermögens vorgeschriebenen wesentlichen Anlagegrenzen durch die Gesellschaft beachtet.

Auch die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken ist Bestandteil des Investitionsentscheidungsprozesses für Immobilien. Im Rahmen des Immobilienankaufsprozesses werden durch eine Sorgfaltsprüfung („Due Diligence“) etwaige Nachhaltigkeitsrisiken anhand einer Check-Liste identifiziert, bewertet und in der Investitionsentscheidung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang identifizierte Nachhaltigkeitsrisiken können zum Ausschluss der Immobilieninvestition führen oder bei der Investitionsentscheidung durch sonstige risikomindernde Maßnahmen angemessen gesteuert werden.

Auch bei der Liquiditätsanlage in Form von Wertpapieren (wie z.B. Aktien oder Anleihen) werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der Analyse der Emittenten berücksichtigt. In diesem Zusammenhang erfolgen etwa keine Anlagetätigkeiten in Bezug auf Emittenten, die kontroverse Waffen produzieren oder deren anteiliger Umsatz aus kontroversen Sektoren oder aus Kohlekraft einen definierten Schwellenwert übersteigt.

Nach Erwerb eines Vermögensgegenstandes beobachtet die Gesellschaft Nachhaltigkeitsrisiken regelmäßig. Nachhaltigkeitsrisiken können in vielfältiger Weise den Verkehrswert der Immobilien sowie den Marktwert sonstiger Vermögensgegenstände des Sondervermögens wesentlich beeinträchtigen und sich damit erheblich nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken.

Angaben zum Leverage-Umfang

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode:

Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode:

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0%.

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DWS Grundbesitz GmbH

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens grundbesitz europa – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 30. September 2021, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der DWS Grundbesitz GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den uns nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellten Jahresbericht, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Bestätigungsvermerks und der steuerlichen Hinweise.

Unser Prüfungsteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der DWS Grundbesitz GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die DWS Grundbesitz GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Anhang: Auslagerungen und Dienstleister

Aktuellere Informationen enthält ggf. der Halbjahresbericht bzw. Verkaufsprospekt, soweit ein solcher jüngeren Datums als dieser Bericht vorliegt.

Auslagerungen (Stand: 30. September 2021)

Die Gesellschaft hat nachfolgende Tätigkeiten ausgelagert. Die Angaben zur Auslagerung der Immobilienbewerter sind separat unter „Externe Bewerter“ aufgeführt. Aufgaben, die die Immobilien-Gesellschaften im eigenen Namen beauftragen, sind nicht aufgeführt, da diese keine Auslagerungstätigkeiten im aufsichtsrechtlichen Sinne darstellen. Mit der Beauftragung solcher Auslagerungsunternehmen entstehen keinerlei direkten Rechte und Pflichten der Anleger.

 

 

 

 

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Dienstleister (Stand: 30. September 2021)

Neben den von der Gesellschaft im aufsichtsrechtlichen Sinne ausgelagerten Funktionen hat die Gesellschaft darüber hinaus die nachfolgend aufgeführten Tätigkeiten an Dienstleister vergeben. Mit der Beauftragung solcher Dienstleister entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

 

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 23,031 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Gesellschafter

DWS Real Estate GmbH (99,9%)

Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung

Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate APAC & EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets, Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Regional Head of Portfolio Management Real Estate Retail

Dr. Grit Franke
Global Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle

State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (im Sinne von Artikel 72 der Verordnung (EU)
Nr. 575/​2013 (CRRI): 2.302,0 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Aufsichtsrat

Dr. Asoka Wöhrmann
Member of the Executive Board CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Dirk Görgen
Member of the Executive Board
Head of Client Coverage Division
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Nicole Behrens
Head of DWS Control Office
DWS Group & Co. KGaA, Frankfurt am Main,

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin des EBS Real Estate Management Institute
EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden

Stefan Knoll
Sprecher der regionalen Geschäftsleitung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt:

Regelbewerter:

Dipl.-Sachverständiger Carsten Fritsch
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Kaufmann Clemens Gehri
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Tobias Gilich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Hannover

Dipl.-Sachverständiger Heiko Glatz
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Düsseldorf

Dipl.-Ing. (FH) Markus Obermeier
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Betriebswirt (FH) Michael Post
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Kauffrau Anke Stoll
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Hamburg

Dipl.-Ing. Martin von Rönne
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Stefan Wicht
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz

Ankaufsbewerter:

Dipl.-Bauing. Florian Dietrich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Riedstadt

Dipl.-Ing. Karsten Hering
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Andreas Weinberger
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf

CBRE GmbH, Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Meike Opfermann, RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)

Jones Lang LaSalle SE
Bockenheimer Landstraße 55, 60325 Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main